Marché immobilier – Wikipedia

Le Marché de l’immobilier est un marché dans l’industrie immobilière où les prestataires et les demandes de l’immobilier répondent.

L’immobilier est divisé en propriétés résidentielles et commerciales qui forment les sous-marchés les plus importants du marché immobilier sur l’offre. Les segments de marché sont les groupes de demande d’entreprises (service, commerce, industrie, administration) et des particuliers. En tant que participant au marché, les entreprises de construction, les associations de logement, les sociétés de logement et les particuliers agissent comme des vendeurs ou des propriétaires (pour les propriétés résidentielles) et des investisseurs ou des développeurs de projet (pour les propriétés commerciales) du côté du fournisseur. Les choix sont des locataires ou des acheteurs immobiliers. Le prix du marché sur le marché immobilier est appelé loyer ou valeur marchande (prix d’achat). Si l’offre et la demande sont rémunérées, le solde du marché est disponible, les prix sont des prix d’équilibre. Le poids de marketing est disponible pour un écart d’offre (par exemple, le manque d’espace de vie) ou avec une stipulation (vacance). L’industrie immobilière distingue les sous-marchés Marché de location , InvestmentMarkt et Marché des compléments . ^[d’abord]

Par rapport à d’autres marchés, le marché immobilier a des particularités spécifiques, qui sont principalement dues aux aspects suivants: ^[2]

• Le terrain n’est que très limité par l’acquisition et la mélioration des terres. Le sol signifie diverses utilisations telles que l’agriculture et la foresterie, la circulation, la vie, le commerce ou les bureaux. Parfois, il sert à réduire les substances organiques et inorganiques, de sorte que dans certaines situations, il peut y avoir une forte concurrence entre différentes utilisations. L’utilisation de zones à certaines fins est partiellement réglementée par l’État, par exemple par le biais de la planification spatiale.
• La propriété est un actif immobilier, lié à un emplacement, dont l’emplacement détermine considérablement le prix.
• L’immobilier est largement hétérogène, de sorte que la demande a l’occasion de préférer un certain fournisseur ou des biens de haute qualité (appartements de luxe) et que les prestataires ont une occasion de préférer certaines demandes (revenu millionnaires). Les différences et les préférences de qualité sont typiques de biens hétérogènes tels que l’immobilier.
• L’immobilier satisfait l’un des besoins fondamentaux des humains, à savoir vivre, et dans une certaine mesure également le désir de sécurité.
• En économie, l’immobilier fait partie des marchandises non gérables en raison des coûts de transaction excessifs et / ou de la liaison spatiale. ^[3]

Ces particularités affectent la structure du marché du marché immobilier.

Il faut également tenir compte du marché des biens, en particulier en période de prospérité économique Offrir une concurrence En règle générale, un rôle beaucoup plus important joue que la demande de demande. En revanche, le marché immobilier a le Demande d’une grande importance. Les marchés de marchandises se concentrent sur la gamme d’offres faciles à trouver et bien connues (par exemple, magasins, grands magasins). Le marché immobilier propose une gamme spatiale en constante évolution d’offres. Après tout, le cadre juridique du marché immobilier est beaucoup plus compliqué que ceux des marchés des marchandises.

La transparence du marché est limitée sur le marché immobilier en raison de l’hétérogénéité de l’immobilier. ^[4] Cette non-transparence ne provoque pas des entreprises générateurs de transparence. Par conséquent, les agents immobiliers et les portails Internet (tels que l’immobilier Scout24; aux États-Unis, souvent plus étendus garantissent que la transparence) améliore la transparence. Les clients doivent souvent prendre leurs décisions d’investissement ou de location sur la base d’informations incomplètes. ^[5] La mise en œuvre d’un projet de construction (entre l’application du bâtiment et la capacité de construire entre 12 et 24 mois dans les bâtiments résidentiels et plus de cinq ans dans les usines industrielles) entraîne des temps de production longs, de sorte qu’il peut être supposé qu’il peut être supposé qu’il n’est pas élastique, car seul avec un délai plus important peut être réagi aux modifications de la demande. ^[6] L’activité de construction suit généralement la demande avec un effet de retard. ^[7] En tant que bien hétérogène, l’immobilier est différent en termes de leurs propriétés, mais ils peuvent toujours être substitués à un niveau bas. ^[8]

Le lien de l’emplacement détermine la valeur d’utilisation de l’immobilier par des facteurs exogènes, qui sont spécifiés par des tiers (comme une municipalité) (propriétés résidentielles: achat, proximité du lieu de travail, environnement social, connexions de la circulation; propriété commerciale: potentiel de puissance d’achat, passants en fréquence, espaces de stationnement). L’immobilier est soumis à une liquidabilité limitée en raison de son manque de fongabilité, qui est due à un cercle de demandes limitées par la forte liaison en capital. ^[9] Les coûts de transaction sont relativement élevés ^[dix] Et atteindre une moyenne de 12% du prix d’achat (voir les frais supplémentaires pour l’achat de la propriété). Il y a Coûts de transaction directes (Taxe de transfert immobilier, frais de notaire et judiciaire) et Coûts de transaction indirecte (Coûts de recherche ou frais d’information en impliquant un agent immobilier). La taille du temps de la durée de liquidation doit être prise en compte lors de la liquidabilité. La liquidabilité nécessite des marchés fonctionnels. Plus les coûts de transaction et les coûts d’information sont élevés, plus la liquidabilité de l’immobilier est pire. ^[11] La très longue durée de vie signifie que les nouveaux bâtiments et les biens immobiliers existants se disputent, ce dernier prédominant. ^[douzième] La forte liaison du capital conduit à quelques prestataires et demandes sur les marchés partiels individuels, ce qui favorise les structures oligopolitaines. Dans l’ensemble, le marché immobilier est un marché très imparfait, afin que les prix de l’immobilier ne soient pas uniformément. ^[13]

Offrir des structures

Le marché immobilier peut être divisé en quatre catégories de sous-marchés en ce qui concerne ses structures d’offre:

• Marchés partiels après État de développement : Espace utilisable agricole, pays d’entretien des terres, construction de terres, terres développées, terres nouvellement construites, bâtiments anciens modernisés, propriété de rénovation, objets de démolition.
• Marchés partiels après Catégories d’utilisation : Market à usage chaleureux, marché à usage commercial, marché des objets de production primaire (par exemple, les entreprises agricoles et forestières).
• Marchés partiels après Alternatives de contrat Pour la propriété: les propriétés d’achat, le droit du patrimoine, les objets de location immobilière, l’utilisation de l’immobilier, le loyer, la location.
• Marchés partiels après Critères spatiaux : Marchés locaux (par exemple pour les magasins dans les entreprises de l’IA), les marchés régionaux (par exemple le marché du logement), les marchés nationaux (par exemple pour les objets d’investissement du groupe cible de fonds immobiliers et d’actions immobilières).

Beaucoup de ces sous-marchés se sont divisés en autres sous-marché. Dans le cas des propriétés résidentielles, le spectre varie de l’appartement d’une pièce à l’appartement de 3 à 4 chambres, la maison en rangée et la maison unifamiliale autoportante à l’immeuble.

Divinsibilité

Dans le contexte théorique du marché des capitaux, la propriété est unique de sa divisibilité. Une propriété pour l’auto-utilisation est associée à des dépenses d’investissement relativement élevées. Ce manque de divisibilité peut rompre par la conception contractuelle. B. par l’acquisition conjointe d’une propriété sous forme de partenariat ou en tant que débiteur conjoint et débiteur ou en division en copropriétés. Cependant, l’accès à un portefeuille diversifié ne se fait que via un véhicule d’investissement spécial tel que B. Un fonds d’investissement possible.

Structure de la population

Fin février 2006, une conférence immobilière soutenue par l’UE à Vienne Met. Elle a constaté que le vieillissement des entreprises européennes commence à se décomposer sur les marchés immobiliers là-bas. Par exemple, la population italienne diminuera de 20 à 25% d’ici 2050, ce qui a déjà réduit la disposition résidentielle privée. De plus, des secteurs économiques en plein essor sont actuellement portés disparus, de sorte qu’en plus de l’appartement, le marché des bureaux stagne également.

En Allemagne et en Autriche, le retrait de la population atteindra une mesure un peu plus faible, mais les influences de stagnation pourraient également commencer à travailler ici dans quelques années. De l’Europe occidentale, la France n’est que dans une meilleure position, tandis que la tendance à la population négative dans les pays d’adhésion de l’Europe est seulement retardée de quelques années que ce qui devrait se produire en Europe occidentale. ^[14]

Une immigration lente peut avoir un impact sur le marché immobilier: selon le Federal Statistics Office, le nombre d’appartements vacants en Suisse est passé de 40 000 à 65 000 appartements de 2013 à 2017. En conséquence, les loyers ont également chuté. ^[15]

Le marché immobilier privé est divisé en immeubles d’appartements, des maisons en rangée et des maisons unifamiliales. ^[16] Une autre division fait la différence entre le logement social, les appartements standard et les appartements de luxe ou entre les appartements de location et la propriété des appartements. En plus de la qualité de la construction, la zone résidentielle est décisive pour les prix (loyer ou prix d’achat). Le marché immobilier commercial peut être divisé en propriétés commerciales pour le commerce et le service (entrepôts, magasins, immeubles de bureaux), administration (bâtiment administratif) et industrie (usines industrielles de toutes sortes). Le prix est basé sur la situation commerciale et l’objet.

Aussi quelques activités avant Le début d’un projet de construction comprend le marché immobilier, en particulier pour ouvrir des parcelles de construction: processus officiel de dévouement et d’approbation de l’espace, de planification urbaine, de nature et de protection d’ensemble, de planification et de construction des lignes d’approvisionnement et d’élimination, etc.

Taxe sur les bénéfices [ Modifier | Modifier le texte source ]]

L’immobilier et leurs revenus bénéficient d’un statut fiscal spécial. Dans l’imposition des particuliers, ils se voient attribuer leur propre type de revenu en Allemagne, qui est affecté aux revenus de la location et de la location. Ces revenus sont particulièrement approuvés par rapport au revenu commercial, qui, en plus de l’impôt sur le revenu, est également soumis à l’impôt commercial.

Taxes sur la circulation [ Modifier | Modifier le texte source ]]

Dans le domaine des taxes sur la circulation, l’immobilier est différent de la loi sur les impôts de transfert immobilier que les actifs mobiliers. Une transaction immobilière coûte généralement jusqu’à 6,5% de la valeur de la considération en fonction de l’État fédéral (en 2019). Lorsque vous utilisez la taxe sur le transfert immobilier, la transaction est publiée de la TVA.

Taxe de substance [ Modifier | Modifier le texte source ]]

La taxe foncière est l’une des taxes en matière de substances, qui est calculée très différemment. De plus, d’autres taxes telles que le drainage peuvent être imposées par l’État.

Dépréciation fiscale [ Modifier | Modifier le texte source ]]

Les installations immobilières ont été financées à plusieurs reprises à des fins fiscales dans le passé. Cela s’est souvent fait indirectement via des options d’amortissement fiscales supérieures à la consommation réelle de substance. Le rendement post-tax pourrait parfois augmenter considérablement, ce qui, dans la pesée par rapport aux autres opportunités d’investissement, a promis l’immobilier. Cependant, le rendement moindre dans les périodes suivantes et les augmentations de prix par les vendeurs ne peuvent pas être négligés. La dépréciation fiscale spéciale a donc souvent conduit à des défauts de marché (exemple: la loi sur la zone de financement dans les nouveaux États fédéraux).

Dans de nombreux États, des dispositions juridiques spéciales se sont développées pour la gestion immobilière et le marché du logement, qui ont également produit des procédures et professions administratives spéciales, en particulier:

• Registre des terres, livre de montagne (pour l’exploitation minière), livre de chemin de fer, etc., autrefois aussi le panel foncier (propriété noble) – ils servent le droits de livre tels que la propriété, les hypothèques, le chemin, le droit de l’eau et les autres droits en tant que sécurité spéciale.
• Cadastre (selon le type de taxe ou d’une boîte de propriété), qui est créée, supervisée et tenue à jour par le bureau d’arpentage (dans certaines parties de l’Allemagne).
• Notaires pour la certification, notaires des contrats d’achat de propriétés, héritage, promesses de cadeaux et autres contrats.
• Les avocats qui se spécialisent dans les droits de propriété, le droit de logement, etc.
• Agents ménagères et immobiliers.
• Le greffier immobilier comme emploi dans l’industrie immobilière.
• Institutions de crédit pour le financement immobilier et la banque immobilière.
• Analystes, chercheurs et chercheurs du marché dans le cadre de l’observation du marché immobilier et de son analyse et de son interprétation.
• D’autres professions, en particulier avec le bâtiment.

Le marché immobilier est un marché facteur car il est échangé en tant que propriété commerciale. ^[17] Les autres facteurs de production travail et capital sont également négociés sur un marché facteur distinct (marché du travail ou marché des capitaux). La condition préalable à la négociabilité de tous les facteurs de production est leur mobilité facteur, qui est plus ou moins intensive en raison de la mobilité de la main-d’œuvre et de la mobilité des capitaux dans les autres facteurs de production. Cependant, l’immobilier est immobile car une propriété est naturellement liée à un endroit. La mobilité de votre facteur est assurée au lieu de la possibilité que vous puissiez changer le propriétaire foncier et que l’utilisation existante du sol peut être modifiée par un changement d’utilisation.

• Marché de l’immobilier. Supplément Wochen du FAZ
• Steffen Metzner: Méthodes économiques immobilières pour l’aide à la décision et à la planification. Monsenstein et Vannerdat, Münster 2013, ISBN 978-3-95645-027-3.
• Nico B. Rottke, Matthias Thomas (éd.): Gestion immobilière. REALMOYAGE Manager-Verlag, Cologne 2011, ISBN 978-3-89984-208-1.
• Egon Murfeld (Hrsg.): Administration des affaires spéciale de l’industrie immobilière. 7e édition. Haufe, Freiburg / Munich 2014, ISBN 978-3-648-04507-7.

1. ↑ Society for Real Estate Research (Ed.), Facteur économique Immobilien 2017 , Rapport sur le marché immobilier Allemagne 2017 , S. 5
2. ↑ Society for Real Estate Research (Ed.), Facteur économique Immobilien 2017 , Rapport sur le marché immobilier Allemagne 2017 , S. 2
3. ↑ Eked Gangsens / Kavreangel / Franz Seitz, Politique monétaire européenne: théorie – empirisme – pratique , 2008, S. 460
4. ↑ Kathrin Köhling, Détermination de la juste valeur axée sur Barwert pour Retour Immobilien dans la comptabilité IFRS , 2011, S. 10
5. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (éd.), Économie immobilière – Gestion , 2017, S. 121
6. ↑ Kathrin Köhling, Détermination de la juste valeur axée sur Barwert pour Retour Immobilien dans la comptabilité IFRS , 2011, S. 9
7. ↑ Organisation pour; société pour; fête pour
   Real Estate Management Research (Ed.), Facteur économique Immobilien 2017 , Rapport sur le marché immobilier Allemagne 2017 , S. 29
8. ↑ Ronald Weberndorfer, Effets des risques naturels sur les prix de l’immobilier et de la propriété , 2008, S. 60
9. ↑ Kathrin Köhling, Détermination de la juste valeur axée sur Barwert pour Retour Immobilien dans la comptabilité IFRS , 2011, S. 8
10. ↑ Kathrin Köhling, Détermination de la juste valeur axée sur Barwert pour Retour Immobilien dans la comptabilité IFRS , 2011, S. 7
11. ↑ Hans-Hermann Francke / Heinz Rehkugler (éd.), Marchés immobiliers et évaluation immobilière , 2012, S. 406
12. ↑ Kathrin Köhling, Détermination de la juste valeur axée sur Barwert pour Retour Immobilien dans la comptabilité IFRS , 2011, S. 7
13. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (éd.), Économie immobilière – Gestion , 2017, S. 121
14. ↑ Voir également IL FAIT du 24 février 2006, p. 47 f.
15. ↑ 65 000 appartements sont vides. Consulté le 7 novembre 2018 .
16. ↑ Stefan Michel, Concept de marketing , 2009, S. 21
17. ↑ Hermann Witte, Études commerciales générales , 2007, S. 32