Miroir de location – Wikipedia

En Allemagne, c’est Indice de loyer L’une des options légalement fournies pour déterminer le loyer comparatif local ( § 558 BGB) dans des logements financés librement. Il sert de moyen de justification des augmentations de loyer et est rédigé par les villes (rarement par les plus grandes communautés) en coopération avec des groupes d’intérêt pertinents (ce sont des associations de locataires et de propriétaires). L’indice de loyer fait référence à la ville ou à la communauté respective. Une distinction est faite entre l’indice de loyer simple et qualifié. Il n’y a actuellement aucune obligation de mettre en place un indice de loyer, il n’y a donc pas un tel aperçu pour chaque communauté. Les municipalités de plus de 50 000 habitants doivent créer un simple indice de loyer le 1er janvier 2023 ou créer un indice de loyer qualifié le 1er janvier 2024 ( § 558C Paragraphe 3 phrase 2 BGB).

L’indice des loyers a été introduit comme moyen de justifier la procédure d’augmentation des loyers après la critique de la 1ère loi sur la protection du logement. L’objectif était de concrétiser la durée légale du “loyer de comparaison local”. À l’époque, la littérature était arrivée à la conclusion que les tribunaux étaient submergés dans des cas individuels pour déterminer le loyer comparatif, qui doit être fait par des études “objectives, empiriques” et représentatives en sciences sociales. Dans la 2e loi sur la protection du logement en 1974, cela a entraîné l’introduction de l’indice des loyers. ^{[d’abord] [2]} Les “commissions de révision pour estimer la valeur de location des appartements” montrent, par exemple, que le contrôle des taux de location était significatif dans les villes du 19e siècle. ^{[3] [4]}

Caractéristiques à prendre en compte [ Modifier | Modifier le texte source ]]

Après § 558 Le paragraphe 2 du Code civil allemand (BGB) doit être pris en compte les caractéristiques “type, taille, équipement, qualité et emplacement”. Selon les conditions locales, un indice de loyer contient différentes catégories avec différentes formes, avec l’aide de laquelle les propriétés d’un appartement sont décrites dans la portée de l’indice de loyer et qui peuvent être utilisées lors de l’estimation du loyer habituel. Ces catégories et formes possibles sont, par exemple:

L’indice de loyer contient des exigences sur la façon dont les différentes propriétés et caractéristiques de l’équipement d’un appartement doivent être évaluées et ainsi affecter le loyer d’un appartement comparable. Il s’agit d’une liste de frappe des caractéristiques et des prix de location. Pour un appartement regroupé conformément aux catégories prévues, l’indice de loyer montre ensuite le loyer moyen et la plage de loyer sur laquelle l’indice de loyer est basé sur un tel appartement classé. Sur la base d’une gamme spécifique de logements, il peut alors être déterminé si le loyer demandé est habituel et approprié. En tant que fournisseur d’un appartement, vous pouvez utiliser l’indice de loyer pour estimer le loyer approximatif, auquel vous pouvez probablement louer l’appartement à offrir. En cas de litiges concernant une demande d’augmentation de loyer, les deux parties peuvent utiliser l’indice de loyer pour prouver l’exactitude de leur propre position. Les informations contenues dans l’indice des loyers sont considérées comme des preuves dans le grade d’un rapport de partie, qui est soumise à une appréciation gratuite de la Cour.

Mais après § 558A Un propriétaire en cas d’augmentation de loyer, comme alternative, justifie le loyer de comparaison limitant à lui via une base de données de location indépendante, au moins trois objets comparables ou une opinion d’experts. S’il existe un indice de loyer qualifié pour l’appartement, le loyer comparatif qui est basé à partir de l’indice de loyer doit également être communiqué en cas de justification alternative de l’augmentation du loyer, par lequel les tribunaux en cas de procès d’approbation émergent principalement de l’exactitude de l’indice de loyer qualifié. ^[5]

Tension [ Modifier | Modifier le texte source ]]

“Lorsque vous faites référence à un indice de loyer qui contient des tensions, il est suffisant si le loyer requis est dans la plage.” (( § 558A Paragraphe 4, phrase 1 BGB)

“En cas de litige, le loyer de comparaison individuel de So-Salled doit être déterminé par classification dans la gamme.” (Potsdam Rent Index 2020) ^[6]

La tension spécifiée dans un indice de loyer est régulièrement complétée en aidant à obtenir la tension. Il s’agit d’un catalogue de critères, après quoi un appartement est évalué comme meilleur ou pire que la moyenne. Le niveau de tension le plus élevé correspond à un appartement pour lequel seules les caractéristiques positives s’appliquent, et vice versa.

Les exceptions peuvent être définies avec une aide à la tension. Dans laquelle un écart par rapport à la plage désignée est possible. Ces aides à la tension ne font pas partie de la partie officielle d’un indice de loyer qualifié et sont assez controversées avec leurs schémas de points possibles. Pour classer un appartement, la classification peut donc également être utilisée au moment du degré de location.

Si un appartement est en relation avec la moyenne d’une période lorsque le contrat est conclu, la variation de la moyenne montre la variation du développement général des prix de location, sauf si:

• Un loyer exceptionnellement bon marché a été achevé pour mettre fin à un poste.
• Dans l’intervalle, les critères de la classification de la tension ont changé fondamentalement et autrefois un équipement à dates doit être considéré comme mauvais à l’heure actuelle.

Selon la jurisprudence, il appartient à un tribunal de décider si un avis d’expert est requis pour l’admission à la tension ^[7] Ou la tension doit être effectuée en estimant le tribunal sur la base d’un indice de loyer. ^[8] En tant que conférence de parti, il peut définir les questions auxquelles un rapport judiciaire doit répondre. Dans le cas d’un indice de loyer qualifié, un avis d’expert doit se référer à cette référence.

La tension n’est pas arbitraire. Un propriétaire ne peut pas compter sans preuve de la valeur la plus élevée car elle est également dans la plage. Une telle demande d’augmentation de loyer peut être officiellement correcte – mais n’a aucune perspective de confirmation devant le tribunal.

Écologie dans l’indice des loyers [ Modifier | Modifier le texte source ]]

Afin d’éliminer le dilemme des investisseurs d’utilisateurs, des tentatives ont été faites dans diverses municipalités depuis plusieurs années pour prendre en compte les caractéristiques énergétiques lors de la classification du loyer net. Ce n’est pas entièrement sans problème, car un indice de loyer n’est pas un instrument de politique environnementale, mais il est censé refléter les conditions du marché.

Exemples:

• Dans l’indice de loyer de Darmstadt à partir de 2003, un So-appelé Nature technique de chaleur Introduit comme une caractéristique d’appartement qui nécessitait une évaluation exacte du bâtiment respectif.
• Un indice de loyer a été introduit à Bochum en 2008, qui prend non seulement en compte les différents certificats énergétiques de l’ordonnance d’économie d’énergie, mais également des mesures individuelles pour l’économie d’énergie.
• L’indice de loyer de Berlin en 2009 prend en compte la consommation d’énergie de certificats énergétiques en tant que flux ou remise à louer.
• L’indice de loyer de la ville de Regensburg 2010 autorise les valeurs / ou les valeurs de consommation du certificat énergétique de +8 à -7%. ^[9]

Le miroir de location simple est un aperçu des frais de location habituels dans la municipalité ou dans une communauté comparable, dans la mesure où l’aperçu a été créé ou reconnu par la municipalité ou par les parties prenantes du locataire (§ 558C BGB).

À un indice de loyer qualifié après § 558d Le BGB est s’il est développé tous les deux ans selon les principes scientifiques et est reconnu par la municipalité ou par le propriétaire et le locataire (par exemple l’Association locale des locataires). Dans des cas exceptionnels, après deux ans, il peut également être ajusté pour l’ensemble de l’Allemagne avec l’aide de l’indice des coûts de vie avant que son nouveau poste ne soit obligatoire après un total de quatre ans. Dans le cas d’un indice de loyer qualifié, l’hypothèse légale selon laquelle les étendues de prix de location qui y sont mentionnées jouent le loyer comparatif local. Cependant, cette hypothèse est réfutable. Il est particulièrement discutable ici si les «principes scientifiques reconnus» requis par le § 558D BGB ont été pris en compte pour l’élaboration de l’indice des loyers. ^[dix] Le ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs a publié le règlement sur l’indice des loyers le 28 octobre 2021 ( Bgbl. I S. 4779 ), avec lequel ces exigences sont spécifiées.

Nature juridique et protection juridique contre la création de l’indice des loyers [ Modifier | Modifier le texte source ]]

Même s’il est établi par la municipalité, l’indice de loyer conformément à la jurisprudence n’est pas un acte administratif. ^[11] En droit administratif, les locataires ou les propriétaires touchés ne peuvent pas prendre des mesures contre les stipulations d’un indice de loyer simple si appelé. Vous ne pouvez pas poursuivre le tir d’un indice de loyer ou un indice de loyer avec certains contenus. L’installation de l’indice de loyer est donc une action administrative simple. Ce n’est que pour l’indice de loyer qualifié ainsi que cela peut être vu différemment dans la littérature juridique, sans cela avoir précédemment affecté la jurisprudence (voir ci-dessous).

Jusqu’à présent, il n’y a eu aucune obligation légale de rédiger un indice de loyer. Après § 558C Le paragraphe 4 BGB dans la version avant le 30 juin 2022, les municipalités devraient créer un indice de loyer en cas de besoin et cela est possible avec un effort raisonnable. Dans la pratique, cependant, cela a eu peu d’effet. Même parmi les 80 grandes villes d’Allemagne, il y avait 13 villes sans indice de loyer (en décembre 2018). ^[douzième] Ce règlement a été modifié par la loi sur la réforme de la location du 10 août 2021. À partir du 1er juillet 2022, toutes les municipalités de plus de 50 000 habitants seront déterminées à rédiger un indice de loyer. ^[13]

Lors du calcul d’un indice de loyer, seuls les appartements peuvent être pris en compte dans lesquels le loyer a été réévalué ou modifié au cours des six dernières années. Cela découle de la définition du loyer comparatif local (réglementé dans § 558 Paragraphe 2 BGB). Le loyer de comparaison local est donc un mélange de nouveaux loyers contractuels et de loyers d’inventaire, à condition qu’une augmentation de loyer ait été effectuée dans ce dernier. Ce calcul est un compromis entre les intérêts des propriétaires et le locataire. Sur les marchés ayant des prix de location croissants, le loyer de comparaison local est régulièrement inférieur au prix actuel du marché.

Les propriétaires s’intéressent aux loyers élevés et, par conséquent, après une détermination du loyer de comparaison local, qui est aussi proche que possible du loyer actuel du marché. Pour les propriétaires, une courte période de temps et la mesure possible d’exclure les loyers existants seraient idéaux. Les locataires, en revanche, souhaitent les loyers les plus bas possibles, donc de leur point de vue, il serait optimal la période de considération la plus longue possible ou l’exclusion étendue des nouveaux loyers contractuels. Au 1er janvier 2020, la période de quatre ans a été prolongée à six ans. Les associations de location et depuis 2019, la ville de Munich exige également qu’une restriction temporelle soit complètement abolie afin de réduire davantage le loyer comparatif local par rapport au loyer du marché actuel. ^[14] Des associations intéressantes de l’industrie du logement, en revanche, ont déjà rejeté une prolongation à six ans. ^[15]

Dans certains jugements, les miroirs de location ont été révoqués comme un indice de loyer qualifié. Selon German Living, la création de l’indice de loyer de Berlin en 2013 ne correspond pas aux principes scientifiques reconnus. Elle a déposé une plainte constitutionnelle à la Cour constitutionnelle de Berlin contre un jugement de la 18e chambre de la Cour régionale de Berlin, qui reconnaît l’indice de loyer comme légal. La Cour constitutionnelle a rejeté la plainte. ^[16] En revanche, en avril 2019, le Tagesspiegel a rapporté que la 63e chambre du tribunal régional de Berlin avait déclaré le miroir de location de Berlin 2015 illégal. Cela n’a pas de base adéquate. Une filiale de Deutsche Wohnen avait poursuivi. ^[17] En principe, le renouveau judiciaire de la propriété en tant qu’indice de loyer qualifié est assez rare. Jusqu’à présent, seuls six jugements sont connus. ^[18]

• Steffen Sebastian, Halil Memis (2021): Rapport de miroir de location GIF , Wiesbaden 2021.
• Jan Bunenemeyer, Jan Hebecker, Ullrich Werling (2016): Pour délimiter les zones résidentielles de l’indice de loyer qualifié . ZMR Magazine for Rental and Spatial Law, pp. 96-104.
• Steffen Sebastian (2016): Réforme de l’indice des loyers et loyer comparatif habituel. Journal of Economic Policy 65, pp. 240–252.
• Ulf Börstinghaus, Michael Clar: Miroir de location – Problèmes de création et d’application . 2e édition, Beck-Verlag, Munich 2013, ISBN 978-3-406-62462-9.
• Jürgen Cromm, Uwe Koch: Miroir de location en Allemagne – Développement de la politique des prix de location, des attitudes et des implémentations des villes et des tribunaux locaux avec une considération particulière de l’indice de loyer qualifié – Une étude empirique . HAMPP, MUNICH / MERING 2006, ISBN 3-86618-095-0.
• Oberhofer, Walter; Bernhard Schmidt (1995): Miroir de location sur le banc d’essai . Commentaires sur la contribution du même nom par R. Schießl dans WM 1/95 pp. 18-21, Industrie du logement et en droit de location (WUM), 3/95, pp. 137–140.
• Aigner, Konrad; Walter Oberhofer; Bernhard Schmidt (1993 a): Méthode de régression contre la méthode de la table dans la création de l’indice de loyer – résultats théoriques et empiriques . Industrie du logement et loi sur la location (WUM), 1/2/93, pp. 10-16.
• Aigner, Konrad; Walter Oberhofer; Bernhard Schmidt (1993 b): Une nouvelle méthode pour créer un indice de loyer en utilisant l’exemple de la ville de Regensburg . Industrie du logement et loi sur la location (WUM), 1/2/93, pp. 16-21.

Exemples d’indice de loyer:

1. ↑ Ulf Börstinghaus: § 558C, 558d BGB. Rn. 1–3. Dans: Schmidt-futter. LOI DE LA LOCATION. 9e éd. 2007.
2. ↑ 2. Living Protection Act (WKSCHG) du 18 décembre 1974. Bgbl. I, p. 3603, 3604.
3. ↑ Autorités urbaines . Dans: Carnet d’adresses de Berlin , 1880, iv. Th., P. 60.
4. ↑ Urbain. Beh. Dans: Carnet d’adresses de Berlin , 1875, iv.th., S. 78.
5. ↑ Berlin Tenant Association, Info 20: le loyer augmente selon le §558 – §558E BGB , À partir de: 8/20, consulté le 27 septembre 2022
6. ↑ Indice de loyer de Potsdam 2020 , PDF 155 KB, page 4, consulté le 8 janvier 2022
7. ↑ BGH, jugement du 26 mai 2021 – VIII ZR 93/20
8. ↑ BGH, jugement du 20 avril 2005 – VIII ZR 110/04
9. ↑ Copie archivée ( Mémento à partir du 12 août 2011 dans Archives Internet )
10. ↑ Voir Artz, dans: Munich Commentary on BGB, Vol. 3, 4th Edition 2004, § 558d BGB RN. 2 m. W. N.
11. ↑ Bverwg NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 avec une note critique de Huber, 893
12. ↑ Steffen Sebastian, Friedrich Lammers: GIF-MietSpiegelReport 2019, p. 2, https://www.gif-ev.de/_doc/file/download 26014 .
13. ↑ Droit sur la réforme des droits de location (Loi sur la réforme de la location – MSRG) du 10 août 2021, Federal Law Gazette Vol. 2021, partie I n ° 53.
14. ↑ OB Rider annonce un réel indice des loyers pour Munich, communiqué de presse de la ville de Munich à partir du 26 février 2019. Récupéré le 29 octobre 2019 .
15. ↑ Loi pour prolonger la période d’observation du loyer de comparaison local. Récupéré le 29 octobre 2019 .
16. ↑ La Cour constitutionnelle de Berlin Mietspiegel rejette une plainte de Deutsche Wohnen, Berliner Zeitung du 7 janvier 2019. Récupéré le 4 novembre 2019 .
17. ↑ Le tribunal de district inclinait l’indice de loyer de Berlin. Récupéré le 12 avril 2019 .
18. ↑ Opinion de la GIF Rental Mirror Commission du 30 octobre 2020, p. 2. Consulté le 29 décembre 2020 .