Crise hypothécaire nationale des années 1930 wiki

Crise économique américaine

Le Crise hypothécaire nationale des années 1930 était une crise de l’ère de la dépression aux États-Unis caractérisée par des taux à forte défaut et une flambée de ratios de prêt / valeur sur le marché du logement résidentiel. L’expansion rapide sur le marché résidentiel des logements non agricoles dans les années 1920 a créé une bulle de logement gonflée en partie par pour ça L’innovation de la part des quatre principaux intermédiaires financiers – banques commerciales, compagnies d’assurance-vie, banques d’épargne mutuelles et bâtiments et prêts (Thrifts). En conséquence, la refonte fédérale résultant de la législation sur le New Deal a donné lieu à un changement paradigmatique des prêts hypothécaires, popularisant la maturité à plus long terme, amortissant pleinement les hypothèques et créant un marché secondaire épais pour les titres liés aux hypothèques.

Politiques de prêt pré-crash [ modifier ]]

Les prêts étaient dominés par quatre intermédiaires financiers – banques commerciales, compagnies d’assurance-vie, banques d’épargne mutuelles et émeutes (également appelées associations d’épargne et de prêt, ou S&L) – bien que seules les compagnies d’assurance-vie ont fonctionné de manière interrégionnelle. Les banques d’épargne mutuelles et les banques commerciales ont tenu des parts de marché commandantes dans des régions spécifiques – la Nouvelle-Angleterre et les villes du milieu de l’Atlantique, et en Occident, respectivement – mais étaient limitées ailleurs. Les émeutes, en revanche, se sont étendus à tous les coins du pays d’ici la fin des années 1920, mais fonctionnaient principalement au niveau local. ^[d’abord]

En plus de leur gamme géographique d’influence, les quatre intermédiaires différaient dans leurs termes hypothécaires préférés. Les banques commerciales, les compagnies d’assurance-vie et les banques d’épargne mutuelle offraient généralement des prêts hypothécaires à 5 ans à un ratio de prêt / valeur de 50%. ^[2] Comme pour tout environnement de bulles, les emprunteurs et les prêteurs à l’infini et avait tendance à refinancer continuellement à l’échéance, s’exposant au danger clair de défaut et d’insolvabilité institutionnelle qui en résulte en cas de crédit resserré.

Les S&L, en revanche, avaient tendance à offrir des hypothèques à amortir pleinement de 11 à 12 ans et rédigeraient généralement des hypothèques avec des ratios de prêt / valeur bien supérieurs à 50%. ^[2] Les emprunteurs ont donc été confrontés à une décision: accepter les paiements élevés en échange d’une éventuelle propriété pure et simple du bien-être à court terme sur le bien-être de la propriété formelle. Beaucoup ont adopté un hybride, finançant 50% du prix d’achat (moins acompte) avec un prêt de ballon d’intérêts uniquement et couvrant le reste avec une hypothèque amortissante dans une fripe sur plusieurs périodes) avec un prêt amortissant et, ce faisant, prolonger la durée à l’échéance de cet hybride tout en produisant un acompte plus petit (la valeur combinée des hypothèques dépasse une hypothèque individuelle que l’individu serait admissible à ). Cet hybride a été qualifié de «plan de Philadelphie» de W. N. Loucks en 1928 en référence à l’endroit où son utilisation s’est largement répandue. ^[3]

Bien que tout unique dans la structure à terme, chacun de ces trois instruments de financement – deux purs et un hybrides – risquait d’échec. L’hypothèque amortissante en 12 ans était peut-être la meilleure option, mais représentait une obligation mensuelle substantielle pour l’emprunteur de vente au détail même dans le statu quo, et donc impartiable en cas de crise économique aiguë. Le plan de Philadelphie et l’hypothèque de ballon pure de 5 ans ont tous deux présenté à l’emprunteur une obligation mensuelle moindre, mais ont été fondés sur l’hypothèse d’un crédit disponible librement avec lequel refinancer le principal à l’échéance qui les a exposés à un risque substantiel de défaut en vertu d’une aiguë Crise financière caractérisée par le resserrement du crédit.

La Grande Dépression et la modernisation ultérieure du marché hypothécaire [ modifier ]]

Le krach boursier le mardi noir et les turbulences économiques ultérieures ont réifié les risques autrefois abstraits endémiques pour le marché hypothécaire des années 1920: les emprunteurs ne pouvaient plus se permettre des paiements mensuels modérés et les récompenses offertes par la forclusion sur un privilège ne faisaient pas grand-chose à améliorer de nombreuses institutions de la position financière des institutions : Entre 1928 et 1933, les prix des maisons ont diminué de près de 25,9%, dont une baisse annuelle de 10,5% en 1932. ^{[4] [5] [6]} En conséquence, de nombreux intermédiaires ont échoué, en particulier les S&L qui avaient exploité leurs propres plans de Philadelphie – émettant à la fois le ballon et l’amortissement des hypothèques – ce dernier dans un plan de prêt d’accumulation d’actions qui était tenu d’acheter des actions dans le S&L à chaque période jusqu’à leurs avoirs étaient à égalité avec le directeur du prêt amortissant auquel cas la dette a été annulée. Le défaut a augmenté les soldes effectifs des prêts pour les emprunteurs restants en réduisant la valeur du fonds de naufrage, en incitant davantage le défaut par d’autres emprunteurs, et de nombreux S&L ont été contraints de liquider leurs avoirs dans son ensemble – quelque 5 000 tout au long des années 1930. ^[7] Bien que quelque peu plus muet parce qu’ils n’étaient pas soumis aux malheurs d’un plan d’accumulation d’actions, d’autres intermédiaires financiers majeurs ont connu un sort similaire.

En 1934, dans le cadre du New Deal, le Congrès a adopté le National Housing Act de 1934, qui a créé deux nouvelles agences: (1) la Federal Housing Administration (FHA), qui a assuré les hypothèques qui répondaient aux critères spécifiques, et (2) le fédéral Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), qui a assuré les dépôts à S&L (et qui a échoué pendant la crise de l’épargne et des prêts). Les deux étaient axés sur le renforcement du marché du logement en bénéficiant de plus de crédit, en épaissant ainsi le marché et en stabilisant les prix des maisons. La FHA est allée plus loin et a fixé des restrictions sur les termes et taux d’intérêt des hypothèques admissibles, nécessitant généralement des hypothèques entièrement amortissantes pour porter des termes à l’échéance dépassant 15 ans, avec des taux d’intérêt dépassant 5% par an dans les cas isolés uniquement. La structure de ces nouveaux hypothèques atténue une grande partie du risque inhérent aux instruments pré-crash.

Conséquences [ modifier ]]

En commençant par l’avènement de la FHA, les ratios de prêt / valeur ont augmenté régulièrement, soulant la nécessité pour les emprunteurs de détenir plusieurs hypothèques comme ce fut le cas avec le plan de Philadelphie. ^[8] Dans un effort continu pour épaissir le marché hypothécaire résidentiel, le gouvernement fédéral a créé la Federal National Mortgage Association (FNMA, ou Fannie Mae), qui a acheté des hypothèques émises sous les auspices de la FHA afin de créer un grand marché secondaire pour les hypothèques résidentielles. La FHA a appliqué des termes de plus en plus stricts au fil du temps, et dans les années 1950, de nombreux hypothèques avaient augmenté les termes à environ 30 ans, qui est depuis devenu la norme de l’industrie.

Les références [ modifier ]]