Partition (Gesetz) – Wikipedia

EIN Partition ist ein Begriff, der im Immobilienrecht verwendet wird, um eine Handlung durch eine gerichtliche Anordnung oder auf andere Weise zu beschreiben, um einen gleichzeitigen Nachlass in separate Teile aufzuteilen, die die angemessenen Interessen der Eigentümer von Immobilien vertreten. Es wird manchmal als beschrieben Zwangsverkauf. Nach dem Gewohnheitsrecht kann jeder Eigentümer eines Grundstücks, der ein ungeteiltes gleichzeitiges Interesse an Grundstücken besitzt, eine solche Aufteilung beantragen. In einigen Fällen vereinbaren die Parteien eine bestimmte Aufteilung des Landes; Wenn sie dazu nicht in der Lage sind, wird das Gericht eine angemessene Aufteilung festlegen. Ein alleiniger Eigentümer oder mehrere Eigentümer eines Grundstücks können ihr Land durch Teilnahme an einer Urkundenumfrage (manchmal auch als “Ausarbeiten” bezeichnet) aufteilen.

Warum erzwungene Verkäufe stattfinden[edit]

Zwangsverkäufe erfolgen in der Regel, weil Eigentümer von Immobilien bestimmte Aspekte des Eigentums nicht vereinbaren können. Die Eigentümer sind sich möglicherweise nicht einig darüber, wie die Immobilie genutzt werden soll, wie viel Geld in die Immobilie investiert werden soll und welches Recht sie haben, die gesamte Immobilie zu nutzen und zu nutzen. Wenn sich die Parteien nicht einigen können, wird der Fall durch einen Antrag auf Teilungsklage vor Gericht gebracht.^[1] Da die Zahl der Mitbewohner in den Vereinigten Staaten zunimmt, ist die Petition zur Aufteilung von Maßnahmen als Mittel zur Trennung von realem und persönlichem Eigentum immer häufiger geworden.^[2]

Eigentum kann mehr als einer Person gehören, entweder als Mitmieter, als Mieter gemeinsam und in einigen Staaten als Mieter insgesamt.^[3] Die Wahl des Mietverhältnisses wird von den Parteien zum Zeitpunkt des Kaufs getroffen. Bei jeder Art von Mietverhältnis hat jeder Eigentümer das Recht, das Ganze zu besetzen. Das bedeutet, dass die Eigentümer bestimmte Räume nicht als ihre eigenen ausweisen dürfen, aber jedes Element der Immobilie wird von allen Parteien in vollem Umfang genutzt.

Arten von Partitionen[edit]

Es gibt drei Arten der Teilung, die vom Gericht vergeben werden können: Partition in Form von Sachleistungen, Aufteilung nach Zuteilung, und Teilung durch Verkauf.

1. Eine Sachaufteilung ist eine Aufteilung des Eigentums selbst auf die Miteigentümer. Partition in Form von Sachleistungen ist eine Standardmethode für die Partitionierung von Eigenschaften.^[4]
2. Bei einer Aufteilung nach Zuteilung, die nicht in allen Gerichtsbarkeiten verfügbar ist, vergibt das Gericht das volle Eigentum an dem Grundstück an einen einzelnen Eigentümer oder eine Untergruppe von Eigentümern und fordert sie auf, die Person oder Personen, denen das Eigentum entzogen wurde, für die gewährten Zinsen zu zahlen.
3. Die Aufteilung durch Verkauf stellt einen erzwungenen Verkauf des Grundstücks dar, gefolgt von einer Aufteilung der so erzielten Gewinne auf die Mieter. Im Allgemeinen soll das Gericht einen Teilungsverkauf nur anordnen, wenn das Grundstück nicht physisch aufgeteilt werden kann, obwohl diese Feststellung häufig davon abhängt, ob der wirtschaftliche Wert der geteilten Teile insgesamt geringer ist als der Wert des Grundstücks als Einzelstück. Sehen Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980).

Eine Bestimmung in einer Urkunde, die die Teilung vollständig verbietet, wird nicht wirksam, aber die Gerichte werden eine Bestimmung durchsetzen, die die Teilung vorübergehend einschränkt, solange die Beschränkung angemessen ist.

Gesetzliche Abweichungen[edit]

Ontario Code[edit]

Das Ontario Partition Act, RSO 1990, c. P.4, heißt es:

“3. (1) Jede Person, die an Grundstücken in Ontario interessiert ist, oder der Vormund eines Minderjährigen, der zum sofortigen Besitz eines Grundstücks berechtigt ist, kann eine Klage erheben oder einen Antrag auf Aufteilung dieses Grundstücks oder auf dessen Verkauf unter stellen die Anweisungen des Gerichts, wenn ein solcher Verkauf vom Gericht für die interessierten Parteien als vorteilhafter angesehen wird. RSO 1990, c. S.4, s. 3 (1). “

Florida Statuten[edit]

Florida sieht gesetzlich Teilungsklagen vor, Kapitel 64, das grundsätzlich vorsieht, dass jeder Miteigentümer von Immobilien eine Teilung beantragen kann.^[5] In Florida gibt es grundsätzlich keine Verteidigung gegen eine Teilungsklage, außer wenn die Parteien vereinbart haben, die Immobilien nicht zu teilen.

Pennsylvania-Code[edit]

• Nach Regel 1560 (a) geteiltes Vermögen wird den Parteien entsprechend ihren jeweiligen Interessen zuerkannt.
• Ein vom Gericht ernannter Kapitän führt die erforderlichen Prüfungen durch und führt die erforderlichen Anhörungen unter angemessener Ankündigung durch. Der Kapitän kann Gutachter und mit Genehmigung des Gerichts andere Sachverständige einstellen, die erforderlich sind, damit der Kapitän seine Aufgaben erfüllen kann.^[6]
• Das Gericht gestattet, dass die Anteile von zwei oder mehr Mitmietern zwischen ihnen ungeteilt bleiben, wenn sie dies schriftlich innerhalb der vom Gericht oder vom Kapitän festgelegten Frist wählen.
• Beklagte Parteien, die eine Mehrheit im Wert der Immobilie besitzen, können schriftlich gegen jeden Verkauf Widerspruch einlegen und verlangen, dass ihnen die Immobilie zu ihrer vom Gericht festgelegten Bewertung zuerkannt wird und dass ihre Interessen daran ungeteilt bleiben. Auf diese Aufforderung hin wird das gesamte Eigentum an die Parteien vergeben, die als Mieter gemeinsam gegen den Verkauf protestieren, vorbehaltlich der Zahlung an die Parteien, die die Aufteilung und den Verkauf der Beträge ihrer jeweiligen Interessen auf der Grundlage der Bewertung wünschen. Die von den Parteien geschuldeten Beträge werden als Grundpfandrechte auf das Eigentum berechnet und sind so zu zahlen, wie es das Gericht vorschreibt.

Partitionsbeispiel

In D’Arcy gegen Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), erwarben zwei Personen Eigentum als Mitmieter mit Überlebensrecht. Der Kläger trug fünfmal mehr zum Kaufpreis bei als der Beklagte. In einer Teilungsklage beantragte der Kläger die Gutschrift des vollen Betrags seiner übergeordneten Beiträge. Der Gerichtshof entschied, dass in Ermangelung von Betrug die Arbeit der Urkunde dazu diente, jedem der beiden Mitmieter eine halbe Beteiligung zu vermitteln. Die Entscheidung stützt sich auf die Behörden von Masgai gegen Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) und DeLoatch gegen Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Der Kläger machte vergeblich geltend, er habe nicht vor, dem Angeklagten ein lebenslanges Geschenk zu machen.

California Code[edit]

Partition in Form von Sachleistungen wird bevorzugt, Cal. Civ. Proc. Code § 872.810,^[7] Eine Aufteilung durch Verkauf ist jedoch zulässig, wenn eine Aufteilung durch Verkauf den Marktwert der betreffenden Immobilie (n) maximiert.

In vielen Fällen kann ein zweistufiger Prozess erforderlich sein: (1) ein Versuch,^[8] Während dieser Zeit werden mündliche und dokumentarische Beweise angehört, die das Recht der sich bewegenden Partei, eine Aufteilung des betreffenden Eigentums (der betreffenden Güter) vorzunehmen, bestätigen oder verweigern und, falls dies bestätigt wird, zu einem Zwischenurteil führen (manchmal auch als “erstes Zwischenurteil” bezeichnet) “) und (2) insbesondere in einer angefochtenen Teilung eine Beweisanhörung (auch eine Gerichtsverhandlung), in der Regel nachdem die Immobilie (n) von Sachverständigen bewertet wurden und während dieser Gerichtsverhandlung zusätzliche mündliche und dokumentarische Beweise gehört werden, die Immobilie ( s) werden geteilt und nach Möglichkeit anteilig vergeben, einschließlich Barabfindung, wenn eine proportionale Aufteilung unpraktisch oder unmöglich ist (manchmal als “zweites Zwischenurteil” bezeichnet). Die Abteilung erfordert normalerweise die Beschäftigung von Experten wie Ingenieuren und Vermessungsingenieuren sowie die Erstellung von Sonderberichten (einschließlich Beförderungsurkunden und Dienstbarkeitsurkunden). Als letzte Handlung akzeptiert das Gericht in einer Anhörung (keine Gerichtsverhandlung) die Sonderberichte und ordnet an, dass diese von einer Titelfirma ausgeführt werden, was auch eine “Aufzeichnung” der Beförderungs- und Erleichterungsurkunden (etwaige Barabfindung) bewirkt fällig wird eine der Parteien auch innerhalb der Übertragungsurkunde bewirkt).

Sobald das Gericht entschieden hat, dass Immobilien aufgeteilt werden sollen, ist das Gericht berechtigt, einen Partition Referee zu ernennen, um die eigentliche Teilung der Immobilie abzuwickeln. Das Zwischenurteil des Gerichtshofs kann entweder die Aufteilung der Immobilie oder den Verkauf der Immobilie anordnen (mit späterer Aufteilung des Verkaufserlöses). In beiden Fällen wird ein Partition Referee ernannt, um das Zwischenurteil in Kraft zu setzen. Der Partition Referee kann befugt sein, Anwälte, Vermesser, Immobilienmakler, Ingenieure und dergleichen zu beschäftigen. Der Verkauf durch den Partition Referee kann entweder durch öffentliche Auktion oder durch privaten Verkauf erfolgen, je nachdem, was für die Parteien vorteilhafter ist. Die gebräuchlichste Methode zum Verkauf von Immobilien ist der private Verkauf mit Unterstützung eines Immobilienmaklers zur Werbung für die Immobilie. Verkäufe von Partition Referees müssen vom Gericht bestätigt werden, bevor sie endgültig werden. In der Bestätigungsverhandlung kann das Gericht den geplanten Verkauf bestätigen, den geplanten Verkauf ablehnen oder höhere Gebote für die Immobilie durch ein Übergebotsverfahren zulassen. Der Partition Referee hat die Befugnis, die erforderlichen Dokumente auszuführen, um einen vom Gericht bestätigten Verkauf abzuschließen.

Partitionsverfahren[edit]

Eine Partei, die eine Partition anstrebt, muss eine Partitionsklage einreichen. Staatliche Vorschriften begünstigen im Allgemeinen die physische Aufteilung (Aufteilung in Form von Sachleistungen) der betroffenen Immobilie (n) gegenüber dem Verkauf (Aufteilung durch Verkauf als Einheit), insbesondere wenn ein Mieter durch einen Verkauf von seinem Hauptwohnsitz vertrieben würde. Wenn eine Aufteilung in Form von Sachleistungen möglich ist, werden die Immobilien proportional aufgeteilt. Wenn kleine Unterschiede in einer solchen Aufteilung unvermeidbar sind, wird eine Barvergütung für die Differenz (en) gewährt, um die Verhältnismäßigkeit aufrechtzuerhalten. Wenn die Immobilie (n) nicht geteilt und zugeteilt werden können, um jedem Mieter einen Teil zu geben, ohne das Ganze zu verderben, ordnet das Gericht einen Verkauf an. Ein spezieller Meister (Schiedsrichter) wird üblicherweise vom Gericht ernannt, um den Teilungsprozess durchzuführen. Der Schiedsrichter ist nur dem Gericht gegenüber verantwortlich, und der Schiedsrichter ist nur durch die Anweisungen des Gerichts und die geltenden staatlichen Codes beschränkt. Für eine Partition in Form von Sachleistungen veranlasst der Schiedsrichter die Vorbereitung von Urkunden für die angepassten Eigenschaften. Wenn für den Zugang Dienstbarkeiten erforderlich sind, beschäftigt der Schiedsrichter Fachleute (Ingenieure, Vermesser und andere Experten), um die Dienstbarkeiten zu beschreiben. Die Beförderungsurkunden für die angepassten Immobilien und die Dienstbarkeitsurkunde (n) werden gleichzeitig aufgezeichnet. Oft können “Schiedsrichter-Taten” (vom Schiedsrichter an der Stelle des Eigentümers unterzeichnete Taten) eingesetzt werden.

Mieter in gemeinsamen Trennwänden im Vergleich zu Mietern mit Überlebensrechten[edit]

Mieter in gemeinsamen (TIC) Urkunden können zu gleichen Teilen genommen werden oder nicht, aber eine gemeinsame Mieter mit Überlebensrecht (JTWROS) muss immer zu gleichen Teilen genommen werden, sofern in der Urkunde nicht ausdrücklich und eindeutig anders angegeben. Daher variiert eine Partitionsaktion für diese beiden Arten von Taten.

Wenn eine JTWROS-Immobilie aufgeteilt wird, muss der Erlös zu gleichen Teilen unter den Mietern aufgeteilt werden, ohne Rücksicht auf den Kaufpreisbeitrag, da eine JTWROS-Urkunde immer zu gleichen Teilen aufgenommen wird. Bei einem JTWROS sind Beiträge zum Kaufpreis während der Partitionierung kein Problem. Andernfalls wäre die Prämisse einer JTWROS-Urkunde ungültig und ihr Zweck würde zunichte gemacht. Auf der anderen Seite kann es den Gerichten bei der Aufteilung einer TIC-Immobilie freigestellt sein, ungleiche Beiträge zum Kaufpreis zu berücksichtigen und die Ausschüttungen der Mieter entsprechend anzupassen.

In beiden Teilungssituationen können Mieter Gutschriften für ungleiche Beiträge zu den angefallenen Kosten beantragen nach Tat auf dem Grundstück. Diese Gutschriften können Versorgungs- und Wartungskosten decken und werden nach Aktien aufgeteilt. Gutschriften für Verbesserungen der Immobilie können gewährt werden, wenn die Verbesserungen tatsächlich den Wert der Immobilie erhöht haben.

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Verweise[edit]