Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung

Jedes Grundstück kann Gegenstand einer Phase-I-ESA sein.

In den Vereinigten Staaten Umweltverträglichkeitsprüfung ist ein Bericht, der für einen Immobilienbetrieb erstellt wurde und potenzielle oder bestehende Umweltverschmutzungsverbindlichkeiten identifiziert. Die Analyse, oft als ESA, befasst sich in der Regel sowohl mit dem zugrunde liegenden Land als auch mit physischen Verbesserungen des Grundstücks. Ein Teil der kontaminierten Standorte sind “Industriebrachen”. In schweren Fällen können Industriebrachen in die Liste der nationalen Prioritäten aufgenommen werden, wo sie dem Superfund-Programm der US-Umweltschutzbehörde unterliegen.

Die eigentliche Probenahme von Boden, Luft, Grundwasser und / oder Baumaterialien wird normalerweise nicht während einer Phase-I-ESA durchgeführt. Die Phase-I-ESA wird allgemein als erster Schritt im Prozess der Umweltprüfung angesehen. Standards für die Durchführung einer Phase-I-Standortbewertung wurden von der US-amerikanischen EPA veröffentlicht^[1] und basieren teilweise auf ASTM in Standard E1527-13.^[2]

Wenn ein Standort als kontaminiert eingestuft wird, kann eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase II durchgeführt werden, ASTM-Test E1903, eine detailliertere Untersuchung, die eine chemische Analyse auf gefährliche Stoffe und / oder Erdölkohlenwasserstoffe umfasst.^[3]

Hintergrund[edit]

Bereits in den 1970er Jahren führten bestimmte Immobilienkäufer in den USA Studien durch, die den aktuellen Phase-I-ESAs ähnelten, um das Risiko des Eigentums an Gewerbeimmobilien zu bewerten, bei denen ein hohes Risiko durch vorherige Verwendung oder Entsorgung toxischer Chemikalien bestand. Oft waren diese Studien vorbereitend, um die Art der Sanierungskosten zu verstehen, wenn die Immobilie für eine Sanierung oder eine Änderung der Landnutzung in Betracht gezogen wurde.

In den Vereinigten Staaten von Amerika stieg die Nachfrage nach dieser Art von Studie in den 1980er Jahren dramatisch an, nachdem gerichtliche Entscheidungen in Bezug auf die Haftung der Eigentümer für die Durchführung der Standortbereinigung getroffen worden waren. Bei der Auslegung des Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act von 1980 (CERCLA) haben die US-Gerichte entschieden, dass ein Käufer, Vermieter oder Kreditgeber für die Beseitigung von Rückständen gefährlicher Substanzen verantwortlich gemacht werden kann, selbst wenn ein vorheriger Eigentümer die Kontamination verursacht hat. Durch die Durchführung einer Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung wird nach den Überlegungen der Gerichte ein sicherer Hafen geschaffen, der als “Innocent Landowner Defense” bezeichnet wird.

Im Jahr 1998 wurde die Notwendigkeit der Durchführung einer Phase-I-ESA durch Maßnahmen des Kongresses bei der Verabschiedung des Superfund Cleanup Acceleration Act von 1998 unterstrichen.^[4] Nach diesem Gesetz müssen Käufer von Gewerbeimmobilien eine Phase-I-Studie durchführen, die dem spezifischen Standard von ASTM E1527 entspricht: Standardpraxis für Umweltverträglichkeitsprüfungen: Phase-I-Prozess zur Bewertung von Umweltstandorten.

Der neueste Standard ist “Standards und Praktiken für alle geeigneten Anfragen” 40 Code of Federal Regulations, Abschnitt 312^[1] Dies stützte sich stark auf ASTM E1527-13, den ASTM-Standard für die Durchführung von „All Appropriate Inquiry“ (AAI) zur Umweltprüfung einer Immobilie. Frühere Richtlinien bezüglich des ASTM E1527-Standards waren ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 und ASTM E1527-05.

Käufer von Wohnimmobilien müssen lediglich eine Standortinspektion und eine Umfrage zur Titelkette durchführen.

Aktionen auslösen[edit]

Es gibt verschiedene Gründe für die Durchführung einer Phase-I-Studie. Die häufigsten sind:^[5]

• Kauf von Immobilien durch eine Person oder Organisation, die zuvor nicht im Eigentum stand.
• Überlegung eines neuen Kreditgebers, ein Darlehen zu diesem Thema Immobilien bereitzustellen.
• Übernahme der Partnerschaft oder grundsätzliche Umverteilung des Eigentums.
• Antrag bei einer Behörde auf Änderung der Nutzung oder eine andere frei verfügbare Landnutzungsgenehmigung.
• Bestehender Wunsch des Eigentümers, die toxische Geschichte der Immobilie zu verstehen.
• Zwang durch eine Aufsichtsbehörde, die toxische Bedingungen auf der Baustelle vermutet.
• Veräußerung von Immobilien

Die Überprüfung des Bodens umfasst die Untersuchung der potenziellen Bodenverunreinigung, der Grundwasserqualität, der Oberflächenwasserqualität und manchmal der Probleme im Zusammenhang mit der Aufnahme gefährlicher Substanzen durch Biota. Die Untersuchung eines Standorts kann Folgendes umfassen: Definition chemischer Rückstände innerhalb von Strukturen; Identifizierung möglicher asbesthaltiger Baumaterialien; Bestandsaufnahme der vor Ort gelagerten oder verwendeten gefährlichen Stoffe; Beurteilung von Schimmel und Mehltau; und Bewertung anderer Parameter der Raumluftqualität.^[6]

Asbesthaltige Materialien werden normalerweise nicht in einer Phase-I-Standortinspektion untersucht oder beprobt, es können jedoch verdächtige Baumaterialien festgestellt werden

Abhängig von den verwendeten genauen Protokollen gibt es eine Reihe von Variationen im Umfang einer Phase-I-Studie. Die hier aufgeführten Aufgaben sind fast allen Phase-I-ESAs gemeinsam:^[7]

• Durchführung eines Vor-Ort-Besuchs zur Anzeige der gegenwärtigen Bedingungen (Rückstände von Chemikalien, Absterben der Vegetation usw.); Verwendung gefährlicher Substanzen oder Erdölprodukte (Vorhandensein oberirdischer oder unterirdischer Lagertanks, Lagerung von Säuren usw.); und bewerten Sie alle wahrscheinlichen umweltgefährdenden Standorte.
• Bewertung der Risiken benachbarter Immobilien auf dem betreffenden Objekt
• Überprüfung der Bundes-, Landes-, Orts- und Stammesaufzeichnungen auf Entfernungen, die in den ASTM 1528- und AAI-Standards festgelegt sind (je nach Datenbank zwischen 1/8 und 1 Meile)
• Befragung von Personen, die sich mit der Immobiliengeschichte auskennen (frühere Eigentümer, gegenwärtiger Eigentümer, wichtiger Bauleiter, gegenwärtige Mieter, Nachbarn).
• Überprüfen Sie die kommunalen oder regionalen Planungsdateien, um die vorherige Landnutzung und die erteilten Genehmigungen zu überprüfen
• Führen Sie Dateisuchen mit öffentlichen Stellen (staatliche Wasserbehörde, Feuerwehr, Gesundheitsamt des Landkreises usw.) durch, die die Wasserqualität und Bodenverunreinigungen überwachen.
• Untersuchen Sie die historische Luftaufnahme der Umgebung.
• Untersuchen Sie aktuelle USGS-Karten, um die Entwässerungsmuster und die Topographie zu untersuchen.
• Untersuchen Sie die Titelkette auf Umweltpfandrechte und / oder Aktivitäts- und Landnutzungsbeschränkungen (AULs).

In den meisten Fällen werden die Suche nach öffentlichen Dateien, die historische Recherche und die Prüfung der Titelkette an Informationsdienste ausgelagert, die sich auf solche Aktivitäten spezialisiert haben. Nicht in den Geltungsbereich fallende Elemente in einer Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung können visuelle Inspektionen oder Überprüfungen der Aufzeichnungen umfassen nach:

• Asbesthaltige Baustoffe (ACBM)
• Bleibasierte Farbe
• Blei im Trinkwasser
• Schimmel
• Radon
• Feuchtgebiete
• Bedrohte und gefährdete Arten
• Quecksilbervergiftung
• Murgang
• Erdbebengefahr
• Eindringen von Dampf

Vorbereitungen[edit]

Bei der Zusammenstellung aller Komponenten einer Phase-I-Studie wird häufig ein multidisziplinärer Ansatz gewählt, da häufig Kenntnisse in Chemie, Atmosphärenphysik, Geologie, Mikrobiologie und sogar Botanik erforderlich sind. Viele der Vorbereiter sind Umweltwissenschaftler, die für die Integration dieser verschiedenen Disziplinen ausgebildet wurden. Viele Staaten haben professionelle Registrierungen, die für die Ersteller von Phase-I-ESAs gelten. Beispielsweise hatte der Bundesstaat Kalifornien eine Registrierung mit dem Titel “California Registered Environmental Assessor Class I oder Class II” bis Juli 2012, als er dieses REA-Zertifizierungsprogramm aufgrund von Budgetkürzungen entfernte.^[8]

Unter ASTM E 1527-13 wurden Parameter festgelegt, wer für die Durchführung von Phase-I-ESAs qualifiziert ist. Ein Umweltfachmann ist jemand mit^{[citation needed]}

1. eine aktuelle Lizenz oder Registrierung eines professionellen Ingenieurs oder professionellen Geologen aus einem Bundesstaat oder US-Territorium mit 3 Jahren gleichwertiger Vollzeiterfahrung; oder
2. über ein Abitur oder einen höheren Abschluss einer akkreditierten Hochschule in einer Disziplin der Ingenieurwissenschaften oder Naturwissenschaften und 5 Jahre gleichwertige Vollzeiterfahrung verfügen; oder
3. haben das Äquivalent von 10 Jahren Vollzeiterfahrung.

Eine Person, die eine oder mehrere dieser Qualifikationen nicht erfüllt, kann bei der Durchführung einer Phase-I-ESA behilflich sein, wenn die Person beim Abschluss solcher Aktivitäten unter der Aufsicht oder verantwortlichen Verantwortung einer Person steht, die die Definition eines Umweltfachmanns erfüllt.^{[citation needed]}

Die meisten Standortbewertungen werden von privaten Unternehmen durchgeführt, die vom Eigentümer oder potenziellen Käufer des Grundstücks unabhängig sind.^{[citation needed]}

Beispiele[edit]

Während es in den USA unzählige Websites gibt, die bisher analysiert wurden, dient die folgende Liste als Beispiele für das Thema:

• Auke Bay US-Posteinrichtung, Juneau, Alaska
• Esso Canada Ltd. Ehemalige Anlage für Massenbrennstoffe, Owen Sound, Ontario, Kanada
• Dakin-Gebäude, Brisbane, Kalifornien
• Spezifischer Plan für East Elk Grove, Elk Grove, Kalifornien
• Mariners Marsh Park, Staten Island, New York
• Industriepark der Richmond State Hospital Farm, Wayne County, Indiana
• Sydney Steel Plant Lands, Sydney, Neuschottland
• Weyerhauser Technologiezentrum, Federal Way, Washington

Internationaler Kontext[edit]

In Japan mit dem Durchgang des Jahres 2003 Gesetz über Gegenmaßnahmen gegen BodenverunreinigungenEs gibt eine starke Bewegung, Phase-I-Studien routinemäßiger durchzuführen. Mindestens eine Gerichtsbarkeit in Kanada (Ontario) erfordert jetzt den Abschluss einer Phase I vor der Übertragung einiger Arten von Industrieimmobilien. Einige Teile Europas begannen in den 1990er Jahren mit der Durchführung von Phase-I-Studien zu ausgewählten Immobilien, es fehlt jedoch immer noch die umfassende Aufmerksamkeit, die praktisch allen wichtigen Immobilientransaktionen in den USA geschenkt wird.

Im Vereinigten Königreich ist die Regulierung von kontaminiertem Land im Umweltgesetz von 1995 festgelegt. Die Umweltbehörde von England und Wales hat eine Reihe von Leitlinien erstellt. CLEA ein standardisierter Ansatz zur Bewertung der Landverschmutzung. Zur Unterstützung einer Planungsanwendung ist häufig eine Phase-1-Desktop-Studie erforderlich.^[9] In Großbritannien müssen diese Berichte von einer “kompetenten Person” zusammengestellt werden.

Andere Arten der Umweltverträglichkeitsprüfung[edit]

Die Lagerung und Handhabung von Toxika wird für jeden Standort im Rahmen einer Phase-I-Studie bewertet.

Es gibt mehrere andere Berichtstypen, die im Namen oder im Detaillierungsgrad Ähnlichkeiten mit der Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase I aufweisen:

Phase II Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine “aufdringliche” Untersuchung, bei der Originalproben von Boden, Grundwasser oder Baumaterialien gesammelt werden, um quantitative Werte verschiedener Schadstoffe zu analysieren.^[10] Diese Untersuchung wird normalerweise durchgeführt, wenn eine Phase-I-ESA die Wahrscheinlichkeit einer Standortkontamination ermittelt. Die am häufigsten getesteten Substanzen sind Erdölkohlenwasserstoffe, Schwermetalle, Pestizide, Lösungsmittel, Asbest und Schimmel.

Phase III Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine Untersuchung zur Sanierung eines Standorts. Phase-III-Untersuchungen zielen darauf ab, das physikalische Ausmaß der Kontamination auf der Grundlage von Empfehlungen in Phase-II-Bewertungen zu bestimmen. Phase-III-Untersuchungen können intensive Tests, Probenahmen und Überwachung, “Schicksals- und Transport” -Studien und andere Modellierungen sowie die Erstellung von Durchführbarkeitsstudien für Sanierungs- und Sanierungspläne umfassen. Diese Studie beinhaltet normalerweise die Bewertung alternativer Reinigungsmethoden, Kosten und Logistik. In der zugehörigen Reportage sind die Schritte zur Durchführung der Standortbereinigung und die Nachverfolgung auf Restkontaminanten aufgeführt.

Begrenzte Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine abgeschnittene Phase-I-ESA, bei der normalerweise ein oder mehrere Arbeitssegmente wie der Besuch vor Ort oder bestimmte Dateisuchen weggelassen werden. Wenn die Feldbesuchskomponente gelöscht wird, wird die Studie manchmal als a bezeichnet Transaktionsbildschirm.

Umweltprüfung hat wenig mit dem Thema Gefahrstoffhaftung zu tun, sondern ist eine Studie vor einer Umweltverträglichkeitserklärung, in der die Umweltauswirkungen einer Landentwicklungsmaßnahme ermittelt und eine breite Palette von Parametern analysiert werden, darunter Biodiversität, Umgebungslärm, Wasserverschmutzung und Luft Umweltverschmutzung, Verkehr, geotechnische Risiken, visuelle Auswirkungen, Probleme der öffentlichen Sicherheit und auch Probleme mit gefährlichen Substanzen.

SBA Phase I Umweltverträglichkeitsprüfung meint alle Immobilien, die im Rahmen des 504 Fixed Asset Financing Program der United States Small Business Administration erworben wurden, erfordern spezielle und häufig höhere Sorgfaltspflichten als reguläre Immobilientransaktionen. Die Sorgfaltspflichten werden gemäß den NAICS-Codes festgelegt, die mit der vorherigen geschäftlichen Nutzung der Immobilie verbunden sind. Es gibt 58 spezifische NAICS-Codes, für die Phase-I-Untersuchungen erforderlich sind. Dazu gehören, ohne darauf beschränkt zu sein, Bestattungsunternehmen, chemische Reinigungen und Tankstellen. Die SBA verlangt außerdem, dass an jeder Tankstelle, die seit mehr als 5 Jahren in Betrieb ist, eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase II durchgeführt wird. Die zusätzlichen Kosten für die Durchführung dieser Bewertung können nicht in den im Darlehen angeforderten Betrag einbezogen werden und verursachen dem Kreditnehmer erhebliche Kosten.

Freddie Mac / Fannie Mae Phase I Umweltverträglichkeitsprüfungen[1] sind zwei spezialisierte Arten von Phase-I-ESAs, die erforderlich sind, wenn ein Darlehen über Freddie Mac oder Fannie Mae finanziert wird. Der Arbeitsumfang basiert auf der Norm ASTM E1527-05, hat jedoch spezifische Anforderungen, einschließlich der folgenden: Prozentsatz und Umfang der Immobilieninspektion; Anforderungen für Radontests; Asbest- und bleibasierte Lackprüfungs- und Betriebs- und Wartungspläne (O & M) zur Bewältigung der vorhandenen Gefahren; Blei im Trinkwasser; und Schimmelpilzinspektion. Für Eigentumswohnungen benötigt Fannie Mae eine Phase-I-ESA, wenn die erste Zeichnungsanalyse Umweltbedenken aufzeigt.^[11]

HUD Phase I Umweltverträglichkeitsprüfung
Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung verlangt außerdem eine Phase-I-ESA für jede im Bau befindliche Eigentumswohnung, die potenziellen Käufern ein FHA-versichertes Darlehen anbieten möchte.^[11]

Siehe auch[edit]

Verweise[edit]