Crabb gegen Arun DC – Wikipedia
Fall im englischen Land- und Vertragsrecht
Bezirksrat von Crabb gegen Arun [1975] EWCA Civ 7 ist ein führender englischer Landrechts- und Vertragsfall zum Thema “proprietary estoppel”. Lord Denning MR bestätigte, dass bei Vereinbarungen über den Erwerb von Landrechten keine Gegenleistung für die Einhaltung der Vereinbarung durch beide Parteien erforderlich sei. Während der Schuldschein keinen Klagegrund begründen kann, wurde festgestellt, dass in der besonderen Lage des Grundstücks eine Abwägung überhaupt nicht erforderlich ist.
1965 kaufte Herr Victor Crabb 2 Morgen Land im Küstendorf Pagham, in der Nähe von Bognor Regis. Seine Grenze zu 3+1/2 Morgen im Westen, abgegrenzt durch die Mill Park Road in öffentlichem Besitz, gehörte dem Arun District Council (ADC) (ehemals Chichester Rural District Council). Seine Nordgrenze stand der Hook Lane gegenüber. Er dachte, er genoss zwei Zugangspunkte an der Mill Park Road, die zur Hook Lane führte, und aus dem Dorf heraus, Punkt “A” und Punkt “B”. Der Zugangspunkt “A” war aufgrund einer formalisierten Dienstbarkeit geöffnet, die gewährt wurde, als der vorherige Eigentümer des Ganzen 5+1/2 Morgen hatte das Grundstück an die jetzigen Eigentümer verkauft, Zugangspunkt “B” war nur geöffnet, weil der Stadtrat Crabb die Nutzung überließ, ohne dass eine formelle schriftliche Vereinbarung getroffen wurde.
Im Februar 1968 errichtete das ADC Tore an den Punkten “A” und “B”. Crabb glaubte, dass er die Zusicherung hatte, beide Tore zu benutzen, und verkaufte die nördliche Hälfte des Landes, wo sich der Zugangspunkt “A” befand. Für die südliche Hälfte des Landes verließ er sich darauf, den Zugangspunkt “B” geöffnet zu haben. Im Januar 1969 sicherte er die Innenseite des Tores am Punkt “B” mit Vorhängeschlössern. ADC reagierte, indem es die Tore durch einen Zaun ersetzte. Crabb hat darum gebeten, dass der Access Point wieder geöffnet wird. ADC sagte, sie würden im Gegenzug 3000 Pfund zahlen. Crabb verklagte daraufhin den Rat und behauptete, ihm sei versichert worden, dass die Tore offen bleiben würden.
Der Prozessrichter stellte fest, dass Crabb keine formelle oder feste Zusicherung erhalten hatte, aber was noch wichtiger war, dass Crabb keine Gegenleistung dafür erbracht hatte und sie nicht durchsetzbar war. Crabb legte gegen die Entscheidung Berufung ein.
Beurteilung[edit]
Lord Denning MR vertrat die Ansicht, dass das Versprechen durchgesetzt werden könne und dass ein Recht auf Zugang zum Land von ADC Platz gemacht werde. Es wurde auch entschieden, dass es für Crabb angemessen gewesen sein könnte, einen gewissen Betrag für die Kosten der Arbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung und Entfernung des Zauns zu zahlen, aber angesichts der Tatsache, dass das Land seit fünf oder sechs Jahren unbrauchbar war der Zaun aufgestellt worden war, hatte Crabb keine finanzielle Haftung in Bezug auf die Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung oder Entfernung des Zauns.
Als Mr. Millett, QC, für Mr. Crabb sagte, dass er seinen Fall auf einen Rechtsbehelf hinstellte, erschütterte mich das ein wenig: weil allgemein angenommen wird, dass Rechtsbeugung selbst kein Grund für eine Klage ist. Aber das liegt daran, dass es Esstoppel und Esstoppel gibt. Einige geben Anlass zum Handeln. Manche nicht. Bei der Art des Esstoppels, die als proprietärer Esstoppel bezeichnet wird, gibt es Anlass zu einer Klage. Wir hatten vor einem Monat Gelegenheit, darüber nachzudenken Moorgate Mercantile gegen Twitchings [1975] 3 WLR 286, wo ich sagte, dass die Auswirkung des Rechtsschutzes auf den wahren Eigentümer so sein kann
“das eigene Eigentum an dem Eigentum, sei es Grund und Boden oder Güter, für beschränkt oder erloschen gehalten wurde und neue Rechte und Interessen daran geschaffen wurden und dies auf Grund seines Verhaltens wirkt – was er den anderen glauben gemacht hat – obwohl er es nie beabsichtigt hatte.”
Die neuen Rechte und Interessen, die durch den Rechtsweg an oder über Land geschaffen werden, werden von den Gerichten geschützt und geben auf diese Weise Anlass zur Klage. Dies wurde zitiert in Spencer, Bower und Turner über Entmündigung durch Representation, Zweite Auflage (1966) auf den Seiten 279 bis 282.
Grundlage dieses Eigentumsvorbehalts – wie auch des Schuldrechtsverstoßes – ist die Einschaltung von Eigenkapital. Eigenkapital kommt in Form, um die Strenge des strengen Gesetzes zu mildern. Die frühen Fälle sprachen nicht davon als “Estoppel”. Sie sprachen davon als “Beschaffung eines Eigenkapitals”. Wenn ich das erweitern darf, sagte Lord Cairns: “Es ist das erste Prinzip, nach dem alle Billigkeitsgerichte vorgehen”, dass es eine Person daran hindern wird, auf ihren strengen gesetzlichen Rechten zu bestehen – sei es aus einem Vertrag oder aus ihren Eigentumsurkunden , oder durch Gesetz – wenn es für ihn unbillig wäre, dies im Hinblick auf die zwischen den Parteien stattgefundenen Geschäfte zu tun, vgl Hughes gegen Metropolitan Railway Co (1877) 2 n. AE 448. Was sind die Handlungen, die ihn davon abhalten, auf seinen strengen gesetzlichen Rechten zu bestehen? – Wenn er einen verbindlichen Vertrag abschließt, in dem er nicht auf der strengen Rechtslage besteht, wird ihn ein Billigkeitsgericht an seinen Vertrag halten. Außerhalb eines verbindlichen Vertrages verspricht er, dass er nicht auf seinen strengen gesetzlichen Rechten bestehen wird – auch wenn dieses Versprechen mangels Gegenleistung oder Schriftform rechtlich nicht durchsetzbar ist – dann, wenn er die wenn er weiß oder beabsichtigt, dass der andere danach handeln wird, und er handelt danach, dann wird ihm ein Billigkeitsgericht wiederum nicht erlauben, von diesem Versprechen zurückzutreten, siehe Central London Property Trust v High Trees House (1947) KB 130: Richards (Charles) gegen Oppenhaim (1950) KB 616, 623. Ohne ein tatsächliches Versprechen, wenn er sich durch seine Worte oder sein Verhalten so verhält, dass er einen anderen glauben lässt, dass er nicht auf seinen strengen gesetzlichen Rechten bestehen wird – in dem Wissen oder der Absicht, dass der andere handelt auf dieser Überzeugung – und er handelt so, dass wiederum eine Billigkeit zugunsten des anderen erhoben wird: und es ist Sache eines Billigkeitsgerichts zu sagen, auf welche Weise die Billigkeit befriedigt werden kann. Die Fälle zeigen, dass diese Gerechtigkeit nicht von Zustimmung abhängt, sondern von Worten oder Verhalten. In Bamsden gegen Dyson (1866) LR 1 HL auf Seite 170 Lord Kingsdown sprach von einer mündlichen Vereinbarung “oder was auf dasselbe hinausläuft, eine Erwartung, die geschaffen oder gefördert wird”. In Birmingham & District Land Co v The London & North Western Railway (1888) 40 Ch D auf Seite 277 sagte Lord Justice Cotton, dass
“…. was passiert ist, hat keine neue Vereinbarung getroffen, sondern was passiert ist …. hat ein Eigenkapital gegen ihn erhoben.”
Und das hat der Geheime Rat gesagt
“….das Gericht muss in jedem Fall die Umstände prüfen, um zu entscheiden, auf welche Weise der Billigkeit Genüge getan werden kann”
Beispiele geben, siehe Plimmer gegen City of Wellington Corporation (1884) 9 n. Chr. 713-4.
Neuere Fälle bieten Veranschaulichungen des Prinzips. In Einwärts gegen Baker (1965) 2 QB 29 wurde festgestellt, dass der Sohn trotz des Rechtstitels bei den Klägern das Recht hatte, in dem Bungalow zu bleiben, “solange er es als sein Zuhause nutzen wollte”. Herr Justice Danckwerts sagte (auf Seite 38):
“Gerechtigkeit schützt ihn, damit kein Unrecht begangen wird.”
In ER Ives Investment Ltd gegen High (1967) 2. .” In Siew Soon Hah gegen Wang Tong Hong [1973] AC 837 stellte der Geheime Rat fest, dass es einen „gerechten oder gerechten Rechtsschutz für den Schutz des Angeklagten in seinem Beruf für 30 Jahre“ gebe. In Bank Negara Indonesien gegen Philip Foallm (1973) 2 Malaya Law Journal stellte der Privy Council fest, dass er trotz der Tatsache, dass er keinen Schutz nach den Mietgesetzen habe, ein Eigenkapital habe, um zu bleiben, „solange er seinen Beruf ausübt“.
Die Frage ist dann: Waren die Umstände hier geeignet, um ein Eigenkapital zugunsten von Mr. Crabb zu beschaffen? Zwar hatte der Rat über die Urkunden das Eigentum an ihrem Land, das an Punkt B frei von jeglichem Zugang war. Aber sie ließen Herrn Crabb glauben, dass er ein Zugangsrecht an Punkt B hatte oder erhalten würde. Auf der Sitzung vom 26. Juli , 1967, sagten Herr Alford und Herr Crabb dem Vertreter des Rates, dass Herr Crabb beabsichtigte, die zwei Morgen in zwei Teile aufzuteilen und einen Zugang an Punkt B für den hinteren Teil haben wollten: und der Vertreter des Rates stimmte zu, dass er hätte dieser Zugang. Ich glaube nicht, dass sich der Rat der Verantwortung entziehen kann, indem er sagt, sein Vertreter sei nicht befugt, dies zu vereinbaren. Sie haben ihm die Aufgabe übertragen, die Linie des Zauns und der Tore festzulegen; und sie müssen für sein Verhalten dabei verantwortlich sein, siehe Generalstaatsanwalt des Prinzen von Wales gegen Collom (1916) 2 KB auf Seite 207: Moorgate Mercantile gegen Twitchings (1973) 3 WLR auf Seite 298 AB.
Der Richter stellte fest, dass es “keine definitive Zusicherung” des Vertreters des Rates und “keine feste Verpflichtung” gebe, sondern nur eine “grundsätzliche Vereinbarung”, was bedeutet, dass ich, wie Alford sagte, “einige weitere Prozesse” durchlaufen, bevor es verbindlich wird. Aber wenn es solche Prozesse in den Köpfen der Parteien gab, war das spätere Verhalten des Rates so, dass sie darauf verzichteten. Tatsächlich hat der Rat die Tore bei Punkt B mit erheblichem Aufwand errichtet. Das hat Crabb sicherlich zu der Annahme veranlasst, dass sie sich einig waren, dass er ohne weiteres das Recht auf Zugang durch Punkt B haben sollte.
Der Richter sagte auch, dass der Rat, um dieses Eigenkapital oder diesen Rechtsweg zu begründen, gewusst haben muss, dass Crabb den vorderen Teil verkaufte, ohne sich ein Zugangsrecht für den hinteren Teil vorzubehalten. Ich glaube nicht, dass dies notwendig war. Der Rat wusste, dass Crabb beabsichtigte, die beiden Portionen getrennt zu verkaufen und dass er sowohl an Punkt B als auch an Punkt A einen Zugang benötigen würde. Da sie von seiner Absicht wussten – und sie taten nichts, um ihn zu entschärfen, sondern bestätigten sie durch das Aufstellen von Toren bei Punkt B – es war ihr Verhalten, das ihn dazu veranlasste, so zu handeln, wie er es tat: und dies erhöht eine Billigkeit zu seinen Gunsten gegen sie.
Unter den gegebenen Umständen erscheint es mir ungerecht, dass der Rat auf seinem strengen Titel besteht, wie er es getan hat: und die eigenmächtige Aktion zu unternehmen, die Tore ohne ein Wort der Warnung niederzureißen: und von Crabb 3.000 Pfund als Preis für die Erleichterung. Wenn er sofort um eine einstweilige Verfügung zu seiner Billigkeit gegangen wäre – um zu verhindern, dass sie die Tore entfernen – hätte er sie meiner Meinung nach erhalten müssen. Aber er tat es nicht. Er versuchte, Bedingungen auszuhandeln, aber da dies fehlschlug, wurde die Klage vor Gericht gestellt. Und wir haben die Frage: Wie soll nun das Eigenkapital befriedigt werden?
Hier wird das Eigenkapital am flexibelsten angezeigt, siehe Eigenkapital von Snell, 27. Auflage, Seite 568, und die dortigen Abbildungen. Wenn die Angelegenheit 1967 endgültig geregelt worden wäre, hätte ich gedacht, dass, obwohl auf der Sitzung im Juli 1967 nichts gesagt wurde, es dennoch vernünftig wäre, wenn der Rat Crabb auffordert, vielleicht etwas für den Zugang zu Punkt B zu bezahlen – und ich schätze – einige Hundert Pfund. Aber, wie Millett im Laufe der Argumentation betonte, wurde das Hinterland aufgrund des Verhaltens des Rates von einem Binnenland umschlossen. Es ist seit fünf oder sechs Jahren unfruchtbar und nutzlos geworden, und Mr. Crabb war während dieser Zeit nicht in der Lage, damit umzugehen. Dieser Verlust für ihn kann berücksichtigt werden. Und zum jetzigen Zeitpunkt scheint mir, dass Mr. Crabb, um die Billigkeit zu befriedigen, das Recht auf Zugang zu Punkt B kostenlos haben sollte, ohne dafür etwas zu bezahlen.
Ich würde daher behaupten, dass Crabb als Eigentümer des hinteren Teils ein Zugangsrecht am Punkt B über den Rand der Mill Park Road und ein Vorfahrtsrecht entlang dieser Straße bis zur Hook Lane hat, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Ich würde der Berufung stattgeben und erklären, dass er eine Dienstbarkeit hat, dementsprechend.
Lawton LJ gab ein kürzeres übereinstimmendes Urteil ab.
Scarman LJ sagte folgendes.
In einem solchen Fall denke ich, dass der Gerichtshof nach Analyse und Bewertung des Verhaltens und der Beziehungen der Parteien nun nach festem Recht drei Fragen beantworten muss. Erstens: Wird ein Eigenkapital errichtet? Zweitens, wie hoch ist das Eigenkapital, wenn eines etabliert ist? Und drittens, welche Entlastung ist angemessen, um das Eigenkapital zu befriedigen? Sehen:- Der Herzog von Beaufort gegen Patrick (1853) 17 Beavan 60; Plimmer gegen Wellington Corporation (1884) 9 n. Chr. 699; und Einwärts gegen Baker (1965) 2 QB 29, eine Entscheidung dieses Gerichts, und insbesondere die Bemerkungen des Prüfers des Rolls auf Seite 37. Daher glaube ich, dass dies die Art der Untersuchung ist, die die Gerichte in einem Fall dieser Art durchführen müssen . Bei der Verfolgung dieser Untersuchung finde ich die Unterscheidung zwischen Schuldschein und Eigentumsvorbehalt nicht hilfreich. Diese Unterscheidung kann in der Tat für diejenigen wertvoll sein, die das Gesetz lehren oder auslegen müssen; aber ich glaube nicht, dass eine Einteilung des Gesetzes in Kategorien bei der Lösung des besonderen Problems, das sich in einem besonderen Fall aufwirft, die geringste Hilfe ist.
[…]
Ich wende mich nun den anderen beiden Fragen zu – dem Ausmaß der Billigkeit und der zu ihrer Erfüllung erforderlichen Entlastung. Da es keine Erteilung, keinen vollstreckbaren Vertrag, keine Lizenz gibt, würde ich das Mindestkapital, um dem Kläger gerecht zu werden, als Recht auf eine Dienstbarkeit oder eine Lizenz zu zu vereinbarenden Bedingungen analysieren. Ich glaube nicht, dass es notwendig ist, darüber hinauszugehen. So weit zu gehen, würde natürlich den in dieser Klage angestrebten einstweiligen Rechtsbehelf unterstützen. Kommt keine Einigung über die Bedingungen zustande, wird keine Einigung erzielt, kann und muss der Gerichtshof nach meinem Urteil in diesem Verfahren bestimmen, zu welchen Bedingungen der Kläger zu stellen ist, um ihm die Inanspruchnahme des gerechten Rechts zu ermöglichen die er angeblich hat. Es ist interessant, dass in der Vergangenheit unter angesehenen Anwälten einige Zweifel bestanden haben, ob das Gericht so vorgehen kann. Lord Kingsdown bezieht sich in der Tat auf diese Zweifel in einer Passage, die ich nicht zitieren muss, auf Seite 171 seiner Rede in Ramsden gegen Dyson. Lord Thurlow war eindeutig der Meinung, dass das Gericht über diese Befugnis verfügt. Andere Anwälte dieser Zeit taten dies nicht. Aber daran kann kein Zweifel bestehen, da Ramsden gegen Dyson die Gerichte haben auf der Grundlage gehandelt, dass sie nicht nur den Umfang der Billigkeit, sondern auch die zu ihrer Erfüllung erforderlichen Bedingungen bestimmen müssen, und dies in einer Vielzahl und Vielfalt von Fällen. Ich brauche nur auf die interessante Sammlung von Fällen Bezug zu nehmen, die in Snell on Equity, 27. Auflage auf den Seiten 567 bis 568, aufgezählt sind: Absatz 2(b). Im vorliegenden Fall muss das Gericht prüfen, was jetzt erforderlich ist, um die Billigkeit des Klägers zu befriedigen. Wäre die Sache anders verlaufen, hätte ich ohne Zögern gesagt, dass der Kläger möglichst mit den Beklagten zu vereinbarende Bedingungen gestellt und, falls nicht vereinbart, vom Gericht entschieden werden sollten. Aber, wie der Master of the Rolls und mein Lord, Lord Justice Lawton, bereits erwähnt haben, gab es eine Geschichte der Verzögerung und sogar Eigenmächtigkeit, die man nicht außer Acht lassen kann. Im Januar 1969 sperrten die Beklagten aus Gründen, die sie damals zweifellos für gut hielten, ohne Rücksprache mit dem Kläger sein Land. Sie entfernten nicht nur die Vorhängeschlösser, die er an Punkt B an den Toren angebracht hatte, sondern auch die Tore selbst. An ihrer Stelle errichteten sie einen Zaun, der den Zugang unmöglich machte, außer den Zaun aufzubrechen. Ich bin nicht geneigt, darüber nachzudenken, ob die Angeklagten für ihre Tat moralisch verantwortlich gemacht werden können oder nicht. Ich weiss es einfach nicht. Aber die Wirkung ihrer Aktion bestand darin, das Land des Klägers zu sterilisieren; und aus den Gründen, die ich zu nennen versucht habe, war eine solche Klage eine Verletzung eines gerechten Rechts des Klägers. Es hat ihn in einen Verlust verwickelt, der nicht gemessen wurde; da es sich jedoch um die Sterilisation eines Industriegebiets für einen sehr beträchtlichen Zeitraum handelte, muss es jede Art von Geld übersteigen, das der Kläger vernünftigerweise vorher an die Vollmacht zahlen musste, um eine vollstreckbare Rechtsanspruch, denke ich daher, dass der Kläger jetzt nichts mehr zahlen sollte und dass er durch das Gericht den verspäteten Schutz des von ihm begründeten Eigenkapitals erhalten sollte. Angemessene Bedingungen, außer Geldzahlungen, sollten vereinbart werden oder, falls nicht vereinbart, vom Gericht festgelegt werden.
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