収益価値手順-Wikipedia

収益 これらのオブジェクトで永久に生成される純利益の資本化により、収益オブジェクトの収益価値を決定するのに役立ちます（収益と努力または預金と支払いからの将来の余剰の現金価値=現金価値）。特に、会社または賃貸またはリースされた不動産を評価するときに使用されます。

収益価値の手順は、市場での価値評価の永続的に達成可能な利回りが前景にある土地の場合に特に考慮されます。

• レンタル住宅（マルチファミリーハウス）、
• ビジネスプロット（オフィスおよび商業ビル、ショッピングセンター）、
• 特別施設（駐車ガレージ、ガソリンスタンド、ホテル、物流エリア）、
• 混合土地。

通常、収益価値の手続きは、自己使用された住宅または不動産には使用されません。 B.単一および2世帯の家とマンションが使用されますが、その値は通常、比較値の手順で決定されます（おそらく実際の値手順に加えて）。収益価値の手順は、通常、次のような賃貸または特に装備の特別なプロパティにも使用されます。 B.特別な生産システム、などのインフラ施設B.鉄道駅、文化的不動産、軍事的に使用された土地。

ドイツの収益価値手順 [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

ドイツでは、これは不動産価値決定規則（ImmowertV）[2010年6月30日まで：価値決定規則（§§15〜20）]および評価ガイドラインに記載されている収益価値手続きで優先されます。特別な特徴は、一方では土地の評価の分割と、他方の建物の評価です。収益のアプローチは一方で永続的であり、最終的に（残りの使用期間を想定していた）一方では（残りの使用期間を想定しています）。

まず、土地の価値は、比較値の手順で何をすべきかを決定します。 B.実際の権利を適切に考慮する必要があります。その後、賃貸エリアのサイズ、品質、機器、市場アクセシビリティなどについて、恒久的な家賃が決定されます。現在の家賃がある限り、これは（資本化される）によって考慮されることができます。

すべての利回りの毎年の達成可能な合計は、年間のロイサーになります（ 総営業利益 ）。これは、これから控除されます。これは、テナントに解決できない管理コストの割合：運用コスト、管理コスト、メンテナンスコスト、賃料の損失（請求の損失の意味での異常な賃貸残留物である、恒久的な空室が他の場所に示されているか、財産金利（LZ）のリスク手当として）。流れの追求は、土地価値の金利、つまり所有者が利用できるプロパティからの要因を差し引く前の場合です（不動産から利用可能な要素） 営業純利益 ）。

土地価値にはLZが掛けられ、専門家委員会によって経験的に決定されます。 LZの量は、場所（地域/都市/通り）とプロパティの使用によって異なります。アプリケーション前の提案された値は、オブジェクト、つまりH.批判的でない買収はお勧めできません。その結果、土地価値の金利は土地金利の金利であり、土地価値の利子の前に純利益から控除されなければなりません。純粋に得られた結果。この手順は、一方では土地の（架空の）分離を反映しており、他方では、独立した資産としての構造施設を反映しており、これは会計慣行にも対応しています。

建物の使いやすさは最終的に、建物を経済的に使用できる時間を判断することが重要です。ここでは、NHK 2010と専門文献が関連情報を提供しています。総使用期間は、年齢を残した年齢の結果から残りの有用な期間で年齢結果を差し引いて、これは改修が行われたため延長される可能性があります。金融数学、純利益は限られた期間にわたって一定の支払いと見なされ、したがって資本化される可能性があります。 SO -Calledの割引量係数またはさらに複製されたものは、残りの耐用年数と財産金利から導き出されます。これにより、LZは将来の支払いフローが対象となるリスクを表します。この因子の導出は、財政的な数学的な方法で実行されるか、ImmowertVに含まれるテーブルに基づいて実行されます。純粋な収量の繁殖の増殖は、構造システムの収益価値をもたらします。 B.メンテナンスバックログは修正されます。構造システムの価値と土地の価値は、構築されたプロパティの収益価値をもたらします。

ImmoWertVによると、単純化された収益価値手続きも許可されています。これは、最初は土地価値と土地価値金利を無視します。つまり、最終的には、多くの英語を話す国の収入アプローチと同様に、構造システムのみを表示します。建物の残りの使用期間（RND）に廃棄される土地値は、「構造システムの価値」に追加され、したがって収益価値の一部（セクション17（2）No.2 ImmowertV A.F.）に追加されます。

プロパティの価値に対する最初のアプローチの場合、標準化された手順以外では、総収量を乗数で再現することも一般的です。ただし、結果は、推定長年の経験によって実践されていない場合、不正確である傾向があり、したがって、「ブローカー手順」として軽rog的であることも軽rogされています。さらに、結果は、価値ドライバーが明確に導出される収益価値手順で決定される値よりも透明ではありません。

国際収益価値手続き [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

国際的な手順も、国際取引の過程でますます重要になっています。根本的な違いは、構築されたプロパティの価値は、主に現在のレンタル契約と払い戻しシナリオから派生していることです。地面または建物からの収量への分割には、分配されます。建物の年齢は、主にコストの増加またはリスクの追加料金に対する資本化の利益を考慮に入れて、より小さな役割を果たします。これは、ドイツの手続きと比較して、利点と短所の両方を提供します。

最も広範な手順は、投資方法または収入のアプローチです。建物からの恒久的に達成可能な純利益は導き出されます（ただし、ドイツの手続きと同様ですが、レンタル契約の設計に応じて、アングロサクソン地域では大幅に多くの管理コストがひっくり返されます）。 H.残りの耐用年数は無限と見なされます。これは、30年目の最新の収穫量がゼロである傾向があるため、残留期間が高い建物では問題ありません。割引は利回りとともに実行されます、i。 H.将来の収入のリスクに加えて、地位と建物関連の影響、そしてインフレも示しています。

割引キャッシュフロープロセスは、国際的に増加しています。ここでは、支払いフローは近い将来（年）に期間ごとに個別に決定され、開発中は中期から長期的には一定であると想定されています。この手順の利点は、それぞれの期間の詳細な見解です。 B.差し迫った投資などのマッピングについては、その期間の支払いフローが評価日まで排出されます。

国または地域によっては、特定の基準があります。国際的な手順は、などの協会によって使用されますB. RicsまたはTegova（Red Book、Guide Bleuなど）を成文化しました。

IDW S1-企業レビューを実施するための原則（ドイツ） [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

会社の評価標準IDW S1に従って、会社の所有者に収集された金融余剰を割引することにより、収益価値の手続きに関しては、会社の価値が決定されます。

資本金利は、代替システムの基本レート（準リスクのない資本市場投資）で構成され、リスク追加料金が実行され、個人収益税が考慮されます。個人利益税は、25％の定期金利（補償税）で想定されています。

KFS BW 1-会社の評価に関する専門家の意見（オーストリア） [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

専門家の意見KFS BW 1は、The Chamber for Economic Fertilizerによって発行されました。会社の価値は、会社の所有者への純流入の資本化により、収益価値手続きで決定されます。

資本金利は、客観化された企業の価値を計算すべきかどうかによって異なります。

主観的な会社の価値を計算するとき、評価科目（投資家）の特別な個別に特定の条件を参照します。

客観化された企業価値を計算する場合、代替システムの返品を使用する必要があります。代替システムと評価オブジェクトの間の用語、リスク、および可用性の等価性を確保する必要があります。代替システムの金利を決定するための出力変数は、株式ポートフォリオ（基本料金）です。 KFS BW 1は、ドイツのカウンターパート（IDW S1）と根本的に異なります。基本レートは、市場指向のリスク追加料金を増やし、成長割引を減らすことです。 Yroach税も考慮する必要があります。

企業のスイス収益価値手続き [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

評価ベース [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

収益価値は、企業が投資であり、その価値は達成可能な利回りと返品の期待に由来することを前提としています。あるいは、潜在的な後継者は、証券を強化するためにお金を投資することを検討することができます。このように、投資された会社賞はまた、生み出された将来の利益という形で十分な収入を持っている必要があります。したがって、決定的な要因は将来の収益性であり、2〜5年の期間にわたる予算に基づいて推定されます。このことから、収入からの後継者は、会社に必要な投資に資金を提供するだけでなく、会社の買収からの利息と償却支払い（資本サービス）にも資金を提供することができます。オペレーティング物質は、目的の目的のための資金のみです。すなわち、営業利益を達成するため、考慮されていません。一方、非運動物質は個別に評価され、収益価値に追加されます。

計算 [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

純粋な収益価値法の場合、会社の価値が計算されます

${displaystyleu}$

次の式によると、

${displaystyle u = mathrm {operating Income} cdot {frac {100} {lambda}}}}}$

営業利益平均、調整された営業利益、および

${displaystyle lambda}$

資本化率を参照してください。

派生：収益価値は、同じ利益を持つ銀行信用と同じ利回りをもたらす金額に対応します。

したがって、将来の収入の見積もりは、平均調整された営業利益に基づいています。 d。 R.過去3年間。それを決定する際、非運動、非摂取、並外れた費用と収入に関する年次結果は、客観化された起業家の賃金と同様に調整されます。

リスクコンポーネント [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

大文字化率λは、次のように個々のリスクコンポーネントで計算できます。これにより、対応する数値は特定の状況で変化し、ここでは大きなサンプル値のみを表します。

1. 連邦団体のリスクソーサーの金利：3％
2. 固定追加料金：2.5％
3. インフレ保護の控除：-0.5％
4. リスク追加料金：5％

この場合、資本金利λ= 10％の結果

収益価値法の場合、難易度は通常、資本金利を決定するときです。これは、会社の価値に大きな影響を与えるためです。特定の場合、1つはそれぞれのリスク評価の量と将来の関心とインフレ開発の受け入れに依存します。リスク追加料金の決定は、将来の余剰（利益）の決定の正確性、会社の資金調達構造、法的形態、産業、競争的関係、内部組織構造、企業文化、再循環などの要因に影響されます。

問題 [ 編集 | ソーステキストを編集します ]

（1）リスクのない基本料金は、お金と資本市場の世界的な影響にあり、マネーマーケットの重要な指標です。 2012年夏以降、連邦団体のリスクのない金利は通常の経験的範囲を残しています。とりわけ、スイスの連邦団体は否定的な関心に陥りました。 （2）不動の理解も一般的な植物の緊急事態により変化しており、ほとんど無視できます。 （3）2013年から2016年まで、スイスで負のインフレが測定されました。

国、内陸経済、グローバルな影響によって、リスクコンポーネントモデルは、企業/財産の価値とそのリスク測定の間で一貫して一貫していることはできません。評価バッファー（出力）は、テスト基準（入力）の不確実性によってトリガーされます。評価バッファーは、会計規制に応じて許可されていません。

• シュミット、カリン。 利益価値の手順に焦点を当てたオーストリアとアングロサクソンの評価方法の比較は、特別な収益を考慮して。 ウィーン2004、ウィーン工科大学の修士論文不動産コース。
• Metzner、Steffen / Erndt、Antje 不動産制御におけるDCF評価と主要人物システム 第2版​​、Sternenfels、2006、ISBN 978-3-89673-251-4。
• Sprengnettter（編）： 不動産評価 – 教科書とコメント（5〜13巻） Sprengnetter GmbH、宝くじコレクション、ISBN 3-937513-02-7。
• Goetz Sommer、RalfKröll： 不動産評価に関する教科書：ImmowertVと不動産指令を考慮して Luchterhand（Hermann）、第4版、2013年5月、ISBN 978-3-804130920。