Từ Wikipedia, bách khoa toàn thư miễn phí

Chuyển sang điều hướng Chuyển đến tìm kiếm

Bất động sản đồng thời hoặc đồng thuê nhà là một khái niệm trong luật tài sản mô tả các cách thức khác nhau mà tài sản thuộc sở hữu của nhiều người cùng một lúc. Nếu có nhiều hơn một người sở hữu cùng một tài sản, họ thường được gọi là đồng sở hữu. Thuật ngữ pháp lý cho người đồng sở hữu bất động sản là người thuê chung hoặc người thuê chung, với cụm từ sau biểu thị quyền sống sót. Hầu hết các khu vực pháp lý phổ biến đều công nhận các khoản thuê nhà trong các khoản thuê chung và chung, và một số cũng thừa nhận toàn bộ các khoản thuê nhà, đó là một hợp đồng thuê nhà giữa những người đã kết hôn. Nhiều khu vực pháp lý coi việc thuê nhà chung là hợp đồng thuê nhà với quyền được sống sót, nhưng chúng giống nhau, vì mọi hợp đồng thuê nhà đều bao gồm quyền sống sót. Ngược lại, một hợp đồng thuê nhà không bao gồm quyền sống sót.

Loại hình đồng sở hữu không ảnh hưởng đến quyền của người đồng sở hữu bán quyền lợi phân chia của họ đối với tài sản cho người khác trong suốt cuộc đời của họ, nhưng nó ảnh hưởng đến quyền lực của họ đối với tài sản khi chết đối với họ. của người thuê chung. Tuy nhiên, bất kỳ người thuê chung nào cũng có thể thay đổi điều này bằng cách cắt đứt hợp đồng thuê nhà. Điều này xảy ra bất cứ khi nào một người thuê chung chuyển lợi ích phân đoạn của mình trong tài sản.

Luật có thể thay đổi từ nơi này sang nơi khác và cuộc thảo luận chung sau đây sẽ không được áp dụng toàn bộ cho tất cả các khu vực pháp lý.

Quyền và nghĩa vụ của người đồng sở hữu (chung) [ chỉnh sửa ]

Theo luật chung, Người đồng sở hữu chia sẻ một số quyền theo mặc định:

1. Mỗi chủ sở hữu có quyền không hạn chế quyền truy cập đối với tài sản. Khi một người đồng sở hữu sai loại trừ người khác sử dụng tài sản chung, người đồng sở hữu bị loại trừ có thể đưa ra nguyên nhân hành động cho ouster . Để khắc phục, tòa án có thể cấp cho người đồng sở hữu sai giá trị giá thuê hợp lý của tài sản trong thời gian họ bị trục xuất.
2. Mỗi chủ sở hữu có quyền kế toán lợi nhuận được tạo ra từ bất động sản. Nếu bất động sản tạo ra bất kỳ thu nhập nào (ví dụ như tiền thuê nhà, trồng trọt, v.v.), mỗi chủ sở hữu được hưởng một phần pro-rata của thu nhập đó.
3. Mỗi chủ sở hữu có quyền đóng góp cho chi phí sở hữu tài sản. Người đồng sở hữu có thể bị buộc phải đóng góp vào việc thanh toán các chi phí như thuế tài sản, bảo trì và sửa chữa cần thiết hoặc thế chấp cho toàn bộ tài sản.

Đóng góp và cải thiện [ chỉnh sửa ]

Người đồng sở hữu thường không có nghĩa vụ đóng góp vào bất kỳ chi phí nào của cải thiện tài sản. Nếu một người đồng sở hữu thêm một tính năng nâng cao giá trị của tài sản, thì người đồng sở hữu đó không có quyền yêu cầu bất kỳ người nào khác chia sẻ chi phí thêm tính năng đó – ngay cả khi những người đồng sở hữu khác thu được lợi nhuận lớn hơn từ tài sản vì nó Tuy nhiên, tại phân vùng, người đồng sở hữu có quyền thu hồi giá trị gia tăng bằng cách cải thiện tài sản của mình nếu "cải tiến" dẫn đến tăng giá trị tài sản. Ngược lại, nếu "cải tiến" của đồng sở hữu làm giảm giá trị của tài sản, thì đồng sở hữu chịu trách nhiệm cho việc giảm giá. Trong một trường hợp ở Úc, ^[1] Tòa án tối cao nói rằng chi phí sửa chữa của một người đồng sở hữu phải được tính đến trên phân vùng hoặc phân phối cuối cùng (tức là bán) tài sản.

Thế chấp [ chỉnh sửa ]

Ngoài ra, mỗi người đồng sở hữu có thể độc lập đóng góp cổ phần của chính chủ sở hữu trong tài sản bằng cách thế chấp bằng cổ phần đó (mặc dù điều này có thể có hiệu quả chuyển đổi một hợp đồng thuê nhà thành một hợp đồng thuê chung, như được mô tả dưới đây); những người đồng sở hữu khác không có nghĩa vụ giúp trả một khoản thế chấp mà chỉ chạy đến một phần tài sản của chủ sở hữu khác và người thế chấp chỉ có thể tuyên bố về phần của người thế chấp đó. Các khoản vay ngân hàng được bảo đảm bằng các khoản thế chấp trên cổ phiếu cá nhân của tài sản đồng sở hữu là một trong những lĩnh vực mở rộng nhanh nhất trong ngành cho vay thế chấp.

Cuối cùng, những người đồng sở hữu nợ nhau một nghĩa vụ đối xử công bằng. Bởi vì điều này, bất kỳ người đồng sở hữu nào có được yêu cầu thế chấp đối với tài sản đều phải cho người đồng sở hữu cơ hội hợp lý để mua cổ phần tương ứng trong yêu cầu đó.

Thuê nhà chung [ chỉnh sửa ]

Thuê nhà chung là một hình thức bất động sản đồng thời trong đó mỗi chủ sở hữu, được gọi là người thuê chung, được pháp luật coi là sở hữu cổ phiếu riêng biệt và khác biệt của cùng một tài sản. Theo mặc định, tất cả các đồng sở hữu sở hữu cổ phần bằng nhau, nhưng lợi ích của họ có thể khác nhau về kích thước.

Chủ sở hữu TIC sở hữu tỷ lệ phần trăm trong một tài sản không phân chia thay vì các đơn vị hoặc căn hộ cụ thể và hành động của họ chỉ hiển thị tỷ lệ sở hữu của họ. Quyền của chủ sở hữu TIC cụ thể sử dụng nhà ở cụ thể xuất phát từ hợp đồng bằng văn bản được ký bởi tất cả các đồng sở hữu (thường được gọi là "Hợp đồng thuê nhà chung"), không phải từ chứng thư, bản đồ hoặc tài liệu khác được ghi trong hồ sơ của quận. [19659022] Hình thức sở hữu này là phổ biến nhất khi những người đồng sở hữu không kết hôn hoặc đã đóng góp số tiền khác nhau để mua tài sản. Các tài sản của một quan hệ đối tác thương mại chung có thể được tổ chức như một hợp đồng thuê nhà.

Người thuê chung không có quyền sống sót, nghĩa là nếu một người thuê chung chết, quyền lợi của người thuê đó sẽ là một phần tài sản của họ và được thừa kế cho người thừa kế hoặc người thừa kế, theo ý muốn, hoặc bằng cách nối ruột. Ngoài ra, vì mỗi người thuê chung có lợi ích đối với tài sản, họ có thể, trong trường hợp không có bất kỳ hạn chế nào được thỏa thuận giữa tất cả những người thuê chung, bán hoặc giải quyết quyền lợi đối với tài sản (ví dụ như thế chấp) trong suốt cuộc đời của họ , giống như bất kỳ lợi ích tài sản khác.

Phá hủy hợp đồng thuê nhà chung [ chỉnh sửa ]

Trong trường hợp bất kỳ bên nào trong hợp đồng thuê nhà muốn chấm dứt (thường được gọi là "phá hủy"), họ có thể có được phân vùng của tài sản . Đây là sự phân chia đất đai thành các lô thuộc sở hữu riêng biệt, nếu sự phân chia đó được cho phép hợp pháp theo quy hoạch và các hạn chế sử dụng đất khác tại địa phương. Trong trường hợp phân chia như vậy không được phép, việc bán tài sản bắt buộc là sự thay thế duy nhất, tiếp theo là sự phân chia số tiền thu được. (Đoạn này không phải là trường hợp trong luật của Anh và xứ Wales)

Nếu các bên không thể đồng ý phân vùng, bất kỳ hoặc tất cả trong số họ có thể tìm kiếm phán quyết của tòa án để xác định cách chia đất – phân chia vật lý giữa các chủ sở hữu chung (phân vùng bằng hiện vật), để lại cho mỗi quyền sở hữu một phần tài sản đại diện cho cổ phần của họ. Tòa án cũng có thể yêu cầu một phân vùng bằng cách bán trong đó tài sản được bán và tiền thu được phân phối cho các chủ sở hữu. Trường hợp luật pháp địa phương không cho phép phân chia vật lý, tòa án phải đặt một phân vùng bằng cách bán.

Mỗi người đồng sở hữu có quyền phân vùng như một vấn đề quyền, nghĩa là tòa án sẽ ra lệnh phân vùng theo yêu cầu của bất kỳ người đồng sở hữu nào. Ngoại lệ duy nhất cho quy tắc chung này là nơi các đồng sở hữu đã đồng ý, rõ ràng hoặc ngụ ý, từ bỏ quyền phân vùng. Quyền có thể được miễn hoặc vĩnh viễn, trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc trong một số điều kiện nhất định. Tòa án, tuy nhiên, có thể sẽ không thi hành sự khước từ này bởi vì đó là sự hạn chế đối với sự tha hóa của tài sản. ^[3]

Hợp đồng thuê nhà [ chỉnh sửa ]

Một hợp đồng thuê nhà hoặc thuê chung với quyền của sự sống sót (JTROS, JTWROS hoặc JT TEN WROS) là một loại bất động sản đồng thời trong đó những người đồng sở hữu có quyền sống sót nghĩa là nếu một chủ sở hữu chết, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ chuyển sang chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu còn sống bằng hoạt động của pháp luật, và tránh quản chế. Quyền lợi của chủ sở hữu đã chết đối với tài sản chỉ đơn giản là bốc hơi và không thể được thừa kế bởi những người thừa kế của người đó. Theo loại hình sở hữu này, chủ sở hữu cuối cùng sống sở hữu tất cả tài sản, và khi chết, tài sản đó sẽ tạo thành một phần tài sản của họ. Không giống như một hợp đồng thuê nhà chung, trong đó các đồng sở hữu có thể có lợi ích không đồng đều trong một tài sản, tuy nhiên, các đồng sở hữu chung có một phần bằng nhau trong tài sản. ^[4]

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý trong các trường hợp nhất định, các khiếu nại của chủ nợ đối với tài sản của chủ sở hữu đã chết có thể được thỏa mãn bởi phần sở hữu trước đây thuộc sở hữu của người chết, nhưng hiện thuộc sở hữu của người sống sót hoặc người sống sót. Nói cách khác, các khoản nợ của người chết đôi khi vẫn có thể gắn liền với tài sản.

Hình thức sở hữu này là phổ biến giữa vợ / chồng, cha mẹ và con cái, và trong bất kỳ tình huống nào khác mà các bên muốn quyền sở hữu được chuyển ngay lập tức và tự động cho người sống sót. Đối với các tài khoản ngân hàng và môi giới được tổ chức theo kiểu này, từ viết tắt JTWROS thường được gắn vào tên tài khoản để làm bằng chứng cho ý định của chủ sở hữu.

Để tạo hợp đồng thuê nhà, ngôn ngữ rõ ràng cho biết ý định đó phải được sử dụng – ví dụ: "Đến AB và CD với tư cách là những người thuê nhà chung có quyền sống sót, và không phải là những người thuê chung". Hình thức từ ngữ dài này có thể đặc biệt thích hợp trong các khu vực pháp lý sử dụng cụm từ "hợp đồng thuê nhà" đồng nghĩa với việc thuê nhà chung. Các hình thức ngắn hơn như "đến AB và CD là người thuê chung" hoặc "cùng với AB và CD" có thể được sử dụng trong hầu hết các khu vực pháp lý. Các từ có hiệu lực đó có thể được các bên sử dụng trong chứng thư chuyển nhượng hoặc công cụ chuyển nhượng quyền sở hữu khác, hoặc bởi người lập di chúc theo di chúc hoặc trong chứng thư ủy thác của vivos.

Nếu người lập di chúc để lại tài sản cho một số người thụ hưởng "chung" và một hoặc nhiều người thụ hưởng được nêu tên trước khi di chúc có hiệu lực, thì những người sống sót của những người thụ hưởng được nêu tên sẽ thừa kế toàn bộ tài sản trên cơ sở thuê nhà chung. Nhưng nếu những người thụ hưởng được nêu tên này đã được thừa kế tài sản trên cơ sở chung, nhưng đã chết trước khi di chúc có hiệu lực, thì những người thừa kế của những người thụ hưởng đó sẽ lần lượt được thừa kế cổ phần của họ (người thụ hưởng được nêu tên đã chết).

Bốn đoàn kết của một hợp đồng thuê nhà [ chỉnh sửa ]

Để tạo một hợp đồng thuê nhà, các đồng sở hữu phải chia sẻ " bốn hiệp nhất ":

• Thời gian – những người đồng sở hữu phải có được tài sản cùng một lúc. Vì vậy, ví dụ: nếu một mảnh đất được giao cho ABCD làm đồng sở hữu vào ngày 1 tháng 1 năm 2018 và 'A' đã chết trước ngày rời khỏi 'K' để kế vị anh ta, như giữa K một mặt và BCD trên mặt khác, không có sự thống nhất của thời gian. K trở thành người thuê chung, trong khi BCD là người thuê chung.
• Tiêu đề – người đồng sở hữu phải có cùng tiêu đề với tài sản. Nếu một điều kiện áp dụng cho một chủ sở hữu chứ không phải một chủ sở hữu khác, không có sự thống nhất của tiêu đề. Ngoài ra, tôi phải có sự thống nhất theo nghĩa là tiêu đề phải xuất phát từ cùng một người cấp. Do đó, trong ví dụ giả thuyết ở trên, không có sự thống nhất giữa tiêu đề giữa một bên và BCD, mặt khác vì K lấy được danh hiệu của mình từ một thực khách khác, nghĩa là; A.
• Tiền lãi – mỗi người đồng sở hữu sở hữu một phần bằng nhau của tài sản; ví dụ: nếu có ba người đồng sở hữu trên chứng thư, thì mỗi người đồng sở hữu sở hữu một phần ba tiền lãi trong tài sản bất kể số tiền mà mỗi người đồng sở hữu đã đóng góp vào giá mua
• Sở hữu – người đồng sở hữu phải có quyền bình đẳng để sở hữu toàn bộ tài sản.

Nếu thiếu bất kỳ yếu tố nào trong số này, việc thuê nhà chung là không hiệu quả, và việc thuê nhà chung sẽ được coi là một hợp đồng thuê chung trong các cổ phần bằng nhau.

Phá vỡ hợp đồng thuê nhà [ chỉnh sửa ]

Nếu bất kỳ đồng sở hữu chung nào giao dịch theo bất kỳ cách nào với một tài sản không phù hợp với hợp đồng thuê nhà, thì đồng sở hữu đó sẽ được coi là có chấm dứt (đôi khi được gọi là "phá vỡ") hợp đồng thuê nhà. Các đồng sở hữu còn lại duy trì quyền sở hữu chung của phần lãi còn lại. Giao dịch có thể là một sự chuyển nhượng hoặc bán cổ phần của đồng sở hữu trong tài sản. Vị trí liên quan đến thế chấp là nghi ngờ hơn (xem bên dưới). Ví dụ: nếu một trong ba người đồng sở hữu chung chuyển nhượng cổ phần của mình cho bên thứ ba, thì bên thứ ba sở hữu 1/3 cổ phần trên cơ sở chung, trong khi hai người đồng sở hữu chung ban đầu tiếp tục để giữ 2/3 còn lại trên cơ sở thuê chung. Kết quả này phát sinh do "sự thống nhất của thời gian" bị phá vỡ: đó là bởi vì trên chuyển khoản, thời gian của tiền lãi mới khác với thời điểm ban đầu. Nếu muốn tiếp tục duy trì hợp đồng thuê nhà, thì ba người đồng sở hữu chung ban đầu sẽ cần phải chuyển nhượng, trong một công cụ, lợi ích chung cho hai người đồng sở hữu chung còn lại và người đồng sở hữu chung mới.

Một người đồng sở hữu chung có thể phá vỡ hợp đồng thuê nhà và duy trì mối quan tâm đến tài sản. Hầu hết các khu vực pháp lý cho phép một chủ sở hữu chung phá vỡ hợp đồng thuê nhà bằng cách thực hiện một tài liệu để có hiệu lực đó. Trong các khu vực pháp lý duy trì các yêu cầu pháp luật phổ biến cũ, cần phải trao đổi thực tế với người đàn ông rơm . Điều này đòi hỏi một người khác phải "mua" tài sản từ người đồng sở hữu chung để xem xét một số danh nghĩa, ngay sau đó là bán lại cho người đồng sở hữu với cùng giá. Trong cả hai trường hợp, hợp đồng thuê nhà sẽ trở lại thành một hợp đồng thuê chung vì lợi ích của chủ sở hữu đối với tài sản.

Một vấn đề quan trọng có thể phát sinh với phương thức thực thi tài liệu đơn giản. Trong phương pháp người đàn ông rơm có nhân chứng cho việc chuyển nhượng. Với tài liệu, có thể không có nhân chứng. Với một trong hai phương pháp, ngay khi phá vỡ xảy ra, nó hoạt động cả hai cách. Vì có thể không có nhân chứng, bên có tài liệu có thể lợi dụng thực tế đó và giấu tài liệu khi bên kia chết.

Thế chấp để phá vỡ hợp đồng thuê nhà [ chỉnh sửa ]

Nếu một người đồng sở hữu chung thế chấp tài sản thuộc sở hữu chung, trong một số khu vực pháp lý, điều này có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Các khu vực pháp lý sử dụng lý thuyết tiêu đề trong tình huống này coi thế chấp là sự chuyển tải thực tế của quyền sở hữu cho đến khi khoản thế chấp được hoàn trả, nếu không phải là vĩnh viễn. Trong các khu vực pháp lý như vậy, việc một chủ sở hữu thế chấp chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với người đồng sở hữu đó. Có những trường hợp ngoại lệ, và luật pháp tại Bang Georgia là một ngoại lệ đáng chú ý.

Tại Georgia, hợp đồng thuê nhà thường được truyền đạt trong chứng thư là "Người thuê nhà chung với Quyền sống còn". Hiệu lực pháp lý của loại hình thuê nhà này là "bất động sản trọn đời" với "phần còn lại". Được dịch, điều này có nghĩa là lợi ích của mỗi người thuê chung có thể được nghĩ đến ở hai phần: lợi ích "hiện tại" trong khi các bên còn sống và những gì xảy ra trong "tương lai" khi một trong những người thuê nhà chết. Nhìn riêng, lợi ích của mỗi người thuê chung độc lập chỉ là lãi "tạm thời" trong khi cả hai người thuê chung đều còn sống và không sở hữu "lãi" đầy đủ. Sở thích "đầy đủ" được xác định bởi những người sống lâu hơn người khác và tự động mặc áo cho người sống sót vào lúc và chỉ tại thời điểm chết. Trong trường hợp thế chấp chỉ được thực hiện bởi một trong những người thuê chung sống, thế chấp không cắt đứt hợp đồng thuê nhà. Thay vào đó, thế chấp được hiểu là truyền đạt bất kỳ lợi ích nào mà con nợ nắm giữ. Trong ví dụ này, đó chỉ là tài sản của con nợ (hoặc "tạm thời"), vì cả hai bên vẫn còn sống, nhưng người cho vay cũng sẽ được hưởng toàn bộ tài sản, nhưng chỉ khi con nợ tồn tại lâu hơn bên kia – người thuê nhà Do đó, nếu con nợ chết trước, người đồng thuê, người không tham gia thế chấp, sẽ nhận toàn bộ quyền lợi của tài sản và không có thế chấp. Tuy nhiên, chỉ vì một người thuê nhà còn sống không chịu trách nhiệm về thế chấp không có nghĩa là thế chấp bị dập tắt hoặc tài sản không bị tịch thu nếu thế chấp không được trả. Phán quyết của Tòa án tối cao Georgia của Manders v. King, 284 Ga. 339, 339, 667 S.E.2d 59, 60 (2008) mang tính hướng dẫn. "Georgia là một trong một số quốc gia tuân thủ học thuyết về luật miễn trừ chung, quy định rằng, trừ khi di chúc có quy định khác, người thừa kế hoặc người có tài sản thực sự có thể trông chờ vào tài sản cá nhân của người quá cố để thỏa mãn tài sản thế chấp đối với tài sản thực , với chi phí của các di sản thừa kế hoặc phân phối tài sản cá nhân của người quá cố. " J. Kraut, Chú thích, Quyền của Người thừa kế hoặc Người có quyền sở hữu Bất động sản được miễn trừ từ Liên minh tại Chi phí bất động sản cá nhân, 4 ALR3d 1023, § 3. Xem Raines v. Shipley, 197 Ga. 448, 458, 29 SE2d 588 ( 1944) (Hy [U]theo luật chung, nhiệm vụ của những người thi hành là phải trả khoản nợ thế chấp đặc biệt này [on devised real property] từ tài sản cá nhân của testatrix, nếu có bất cứ điều gì cô ấy có …. Xem thêm Killingsworth v. Đầu tiên Nat. Bank of Columbus, 237 Ga. 544, 546, 228 SE2d 901 (1976) (bất động sản cần phải miễn trừ đã phát minh ra bất động sản bằng cách trả số dư của các khoản thế chấp miễn là các khoản nợ của người lập di chúc và không phải là giả định về các khoản nợ của a tiền thân trong tiêu đề). ID. Tại Manders, Tòa án đã tổ chức một người thuê chung sống sót không đủ điều kiện để được miễn thế chấp tài sản thuê nhà trừ khi có ngôn ngữ của người quá cố sẽ thể hiện rõ ràng ý định rằng khoản nợ thế chấp được trả. ; Trong bản Bất động sản của Dolley, supra, 265 Cal.App.2d tại 72.2. Nói tóm lại, nếu có một thế chấp đối với một tài sản chỉ được thực hiện bởi một người thuê chung và người thuê chung đó chết, trừ khi có một điều khoản cụ thể trong Di chúc của người thuê chung đã chết mà tài sản bất động sản nên được sử dụng để thanh toán thế chấp tồn đọng, sau đó người thuê chung sống sót không được miễn trừ khỏi thế chấp và tài sản có thể bị tịch thu nếu thế chấp bị vỡ nợ.

Tóm lại, theo luật của Georgia, việc thực hiện thế chấp (được gọi là "Chứng thư bảo đảm nợ" hoặc "Chứng thư bảo đảm") bởi một người thuê chung không cắt đứt hợp đồng thuê nhà.

Tuy nhiên, tại các khu vực tài phán sử dụng lý thuyết thế chấp thế chấp chỉ đơn thuần là thế chấp tài sản, khiến cho hợp đồng thuê nhà không bị xáo trộn. Vì thế chấp không đủ để chấm dứt hợp đồng thuê nhà, nếu con nợ chết trước khi chủ nợ kiện, chủ nợ không có yêu cầu chống lại tài sản, vì quyền lợi của con nợ đối với tài sản sẽ bốc hơi và tự động giao cho những người đồng sở hữu còn sống khác. .

Đơn yêu cầu phân chia hợp đồng thuê nhà [ chỉnh sửa ]

Một người đồng sở hữu một hợp đồng thuê nhà với quyền của chứng thư sống sót có thể cắt đứt hợp đồng thuê nhà bằng cách nộp đơn yêu cầu phân vùng . Một kiến ​​nghị để phân vùng là một quyền hợp pháp, vì vậy thường không có cách nào để ngăn chặn một hành động như vậy. Khi tòa án ban hành một hành động phân vùng cho người thuê chung có quyền đối với chứng thư sống sót, tài sản sẽ bị vỡ thành nhiều phần và mỗi chủ sở hữu được trao một phần giá trị bằng nhau HOẶC tài sản được bán và tiền thu được chia đều giữa các đồng chủ sở hữu bất kể đóng góp vào giá mua. Không có khoản tín dụng nào sẽ được cấp cho bất kỳ người thuê nào có thể đóng góp vượt trội vào giá mua.

Một số tiểu bang cho phép đồng sở hữu tùy chọn mua hết các đồng sở hữu khác để tránh việc bán tài sản công khai. Một số tiểu bang cũng cho phép nhiều người đồng sở hữu tham gia cổ phần của họ với nhau để đòi quyền sở hữu đa số để tránh bán công khai tài sản và được trao tài sản cho chủ sở hữu đa số. Nếu tài sản được bán công khai, phương thức thông thường là đấu giá công khai.

Trong quá trình phân vùng, tín dụng có thể được cấp cho những người thuê nhà đã trả chi phí tài sản vượt quá phần của họ, chẳng hạn như các tiện ích và bảo trì tài sản. Tín dụng có thể được trao cho các cải tiến được thực hiện cho tài sản nếu các cải tiến đã làm tăng giá trị của tài sản. Không có tín dụng sẽ được trao cho đóng góp vượt quá giá mua, vì hợp đồng thuê nhà với quyền của các hành vi sống sót được lấy bằng cổ phần như một vấn đề của pháp luật.

Ví dụ trường hợp phân vùng Pennsylvania: Trong D hèArcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (ngày 21 tháng 8 năm 1998), hai người đã mua tài sản với tư cách là người thuê nhà chung với quyền sống sót. Nguyên đơn đã đóng góp gấp năm lần so với Bị đơn về giá mua. Trong một hành động phân vùng, Nguyên đơn đã tìm kiếm tín dụng cho toàn bộ số tiền đóng góp vượt trội của mình. Tòa án cho rằng, trong trường hợp không có gian lận, hoạt động của chứng thư đã hoạt động để chuyển một phần lãi cho một trong hai người thuê chung. Quyết định này dựa vào chính quyền của Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) và DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Nguyên đơn lập luận, vô ích, rằng ông không có ý định làm một món quà trọn đời cho bị đơn.

Thuê nhà toàn bộ [ chỉnh sửa ]

Một hợp đồng thuê nhà (đôi khi được gọi là thuê nhà toàn bộ) là một loại bất động sản trước đây chỉ dành cho các cặp vợ chồng, trong đó quyền sở hữu tài sản được đối xử như thể hai vợ chồng là một pháp nhân duy nhất. (Ở Tiểu bang Hawaii, tùy chọn Người thuê theo quyền sở hữu Toàn bộ cũng có sẵn cho các đối tác trong nước trong một "Mối quan hệ Người thụ hưởng đối ứng" đã đăng ký; Điều lệ của Liên minh Dân sự của bang hội đủ điều kiện cho một bên tham gia một liên minh dân sự. Hợp đồng thuê nhà với quyền sống còn, toàn bộ việc thuê nhà cũng bao gồm quyền sống sót, vì vậy nếu một người phối ngẫu chết, toàn bộ quyền lợi đối với tài sản được cho là "chín" ở người sống sót để quyền kiểm soát duy nhất đối với tài sản chín hoặc vượt qua theo cách hiểu thông thường, với người phối ngẫu còn sống mà không cần thông qua quản chế.

Trong một số khu vực tài phán, để tạo ra một hợp đồng thuê toàn bộ, các bên phải xác định trong chứng thư rằng tài sản đang được chuyển cho cặp vợ chồng "với tư cách là người thuê nhà", trong khi ở những người khác, việc chuyển giao cho một cặp vợ chồng được cho là để tạo ra một hợp đồng thuê toàn bộ trừ khi chứng thư chỉ định khác. ^[5] (xem thêm Sociedad de gan Tài chính) ^[6] Ngoài ra, ngoài việc chia sẻ bốn thể thống nhất cần thiết để tạo ra một hợp đồng thuê nhà với quyền sống sót – thời gian, quyền sở hữu, quyền lợi, và sở hữu – cũng phải có sự thống nhất thứ năm của hôn nhân. Tuy nhiên, không giống như JTWROS, cả hai bên trong hợp đồng thuê nhà đều không có quyền đơn phương để cắt đứt hợp đồng thuê nhà. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc bất kỳ giao dịch với bất kỳ phần nào của tài sản cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Một cuộc ly hôn phá vỡ sự thống nhất của hôn nhân, để lại hợp đồng thuê nhà mặc định, có thể là một hợp đồng thuê chung trong các cổ phần bằng nhau. Nhiều khu vực pháp lý của Hoa Kỳ không còn công nhận toàn bộ các khoản thuê nhà. ^[7] Khi được công nhận, các lợi ích có thể bao gồm khả năng bảo vệ tài sản khỏi chủ nợ của một người phối ngẫu, cũng như khả năng che chắn một phần tài sản chỉ có một người phối ngẫu nộp đơn yêu cầu phá sản. Nếu toàn bộ người phối ngẫu không phải là con nợ trong một hợp đồng thuê nhà còn sống sót với người phối ngẫu của con nợ, quyền cầm giữ không bao giờ có thể được thực thi đối với tài sản. Mặt khác, nếu người phối ngẫu của con nợ sống sót với người phối ngẫu không phải là con nợ, quyền cầm giữ có thể được thực thi đối với toàn bộ tài sản, không chỉ đơn thuần là một nửa lợi ích ban đầu của người phối ngẫu.

Ở nhiều tiểu bang, hợp đồng thuê nhà được công nhận là một hình thức sở hữu hợp lệ đối với tài khoản ngân hàng và tài sản tài chính. Người ta phải cẩn thận để đảm bảo rằng việc thuê nhà theo chỉ định của toàn bộ được chọn trái ngược với các hình thức sở hữu chung khác như thuê nhà chung với quyền của người sống sót, để không bị mất quyền lợi của việc thuê nhà theo tình trạng toàn bộ. Ví dụ, theo luật của Florida, nếu tài liệu chuẩn độ tài khoản ngân hàng cho phép thuê toàn bộ và thuê nhà chung với quyền của người sống sót, nếu tài khoản được mở dưới dạng hợp đồng thuê nhà với quyền của tài khoản sống sót, thì lợi ích của việc thuê nhà sẽ không đính kèm.

Tài liệu tham khảo [ chỉnh sửa ]

Kurtz, Hovenkamp. Các trường hợp và tài liệu về luật sở hữu của Mỹ, phiên bản thứ năm. Chương 5: Bất động sản đồng thời.

Liên kết ngoài [ chỉnh sửa ]

Lưu ý rằng mọi quốc gia và mọi tiểu bang ở Hoa Kỳ đều có ít nhất các thay đổi nhỏ về luật khi áp dụng đối với quyền sở hữu chung. Các liên kết này thường thảo luận về luật khi được áp dụng tại tiểu bang mà chúng bắt nguồn:

Quy trình Doanh thu của IRS 2002-20, bao gồm các chi tiết tốt hơn kiểm soát những gì tạo thành Người thuê nhà chung cho các mục đích thuế liên bang.

Người thuê trong Hiệp hội chung

Thuê nhà toàn diện trong cơ sở dữ liệu tài nguyên chung

Thông tin chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở San Francisco trong các quy tắc chung

Thuê nhà theo sự toàn diện ở Massachusetts.

Để thảo luận tốt về bất động sản bị hiểu lầm này, xem Coraccio v. Lowell Five Cents Savings Bank 415 Mass. 145, 612 N.E. 2d 650.

Không có gì trong luật của Massachusetts, hoặc New York như đã nêu trong Coraccio để ngăn chặn toàn bộ một người thuê nhà truyền đạt lợi ích của riêng mình hoặc của mình đối với tài sản, theo các quyền liên tục của những thứ còn lại. Mặc dù người ta thường tin rằng toàn bộ một người thuê nhà không thể truyền đạt sự quan tâm của họ bởi vì việc thuê nhà không thể bị cắt đứt, thay vào đó, đó là quyền sống sót của người khác không thể bị cắt đứt. Do đó, nếu một người chồng chuyển toàn bộ lợi ích của mình đối với tài sản được giữ như người thuê nhà cho anh trai của mình, thì người chồng không còn sở hữu quyền lợi đối với tài sản đó. Người anh em chiếm vị trí của anh ta (người chồng) trong thời hạn thuê nhà. Đây là phần khó khăn: nếu người vợ chết thì anh trai của người chồng có được tất cả sự quan tâm đến bất động sản. Nếu người chồng chết trước người vợ thì tất cả sẽ tự do và rõ ràng và anh trai của người chồng không có gì. Một số băng tải đã đối xử với toàn bộ hành vi của một người thuê nhà là toàn bộ. Tuy nhiên, một hành động như vậy truyền đạt sự quan tâm của người cấp quyền đối với tài sản thuộc quyền sống sót của người thuê nhà khác.

Thuê nhà theo nguyên tắc theo luật chung / hiệu lực của việc chuyển tải bởi một:

Xem thêm [ chỉnh sửa ]